News giurisprudenziali - Amministratore - Cass. 16240/03 Rappresentanza processuale dell'amministratore
- C. App. Milano 23.11.03 Prorogatio dell'amministratore
- Cass. 1544/04 Attribuzioni ed obblighi
- Cass. 7058/04 Legittimazione passiva solo per cause sulle parti comuni
- Cass. 8132/04 Obbligo di passaggio delle consegne
- Cass. 9463/04 Attribuzioni: esclusa la domanda riconvenzionale.
- Cass. Civ. Sez. Unite n. 20957/04 – Impugnazione del decreto giudiziale di revoca dell’amministratore
- Cass. Civ. n. 9206/2005 -La legittimazione passiva dell’amministratore per cause riguardanti le parti comuni
- Cass.Civ.26 giugno 2006 n.14735 - Il potere-dovere dell'amministratore di irrogare sanzioni pecuniarie
- Garante Privacy 11.05.2006 - Provvedimento generale in tema di privacy nei condomini
- Cass.Civ. 26.10.2006 n. 22840 - Anche una società di capitali può amministrare condomini
- Cass. Civ. 22.03.2007 n. 6926 - L'amministratore non è obbligato ad effettuare ricerche sugli eredi del condomino defunto
1) - Cass.Civ. 29.10.2003 n. 16240 – La rappresentanza processuale dell’amministratore anche senza autorizzazione assembleare.
L’amministratore di un condominio è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione assembleare, non solo per l’esecuzione delle delibere dell’assemblea, ma anche per garantire il rispetto del regolamento. Ne deriva che l’amministratore non necessita di autorizzazione alcuna per agire in giudizio, anche per proporre domanda di risarcimento dei danni, nei confronti del condomino che abbia utilizzato l’unità immobiliare di sua ß Giurisprudenza Contraria: Cass. 4679/92 che stabilisce che la legittimazione dell’amministratore, quale è prevista da’art.1130 c.c. per gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio, non si estende oltre i limiti delle domande dirette al ripristino delle parti comuni nel loro normale stato e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei danni conseguente al deprezzamento delle parti comuni che, non essendo diretta alla conservazione delle parti stesse, resta nella disponibilità dei soli singoli condomini.
2) - Corte d’Appello Milano 23.12.2003 – Prorogatio dell’amministratore.
Per quanto riguarda le pronunce di merito, la Corte d’Appello di Milano del 23 dicembre 2003 ha consolidato l’orientamento per cui in mancanza di un espresso dissenso dei condomini, l’amministratore cessato dalla carica per scadenza del termine o, comunque, per dimissioni, è obbligato a proseguire la gestione ad interim finché non intervenga la nomina del nuovo amministratore. Ciò si fonda su una presunzione di volontà dei condomini, ma che, proprio in quanto presunzione, è valida solo in mancanza di manifestazione di volontà contraria. Tra le altre conformi, Cass. n.1445/93.
In altre sentenze della Suprema Corte, si trova, invece l’espressione “prorogatio imperii”. E’ quindi necessario chiarire i due significati. Entrambe le diciture sono mutuate dal diritto pubblico. Il termine prorogatio, sta ad indicare la continuità del mandato dell’organo dimissionario, revocato o in scadenza di mandato, fino a che non venga nominato il successore. Con l’espressione ad interim, invece si indica la assunzione temporanea della gestione dei poteri da parte di un soggetto diverso da chi li deteneva precedentemente e cessato dalla carica, in attesa della nomina del nuovo incaricato.
3) - Cass. Civ. n. 1544/2004 – Attribuzioni ed obblighi dell’amministratore.
Sugli obblighi dell’amministratore si è espressa ancora una volta la Cassazione – Cass. n. 1544/2004 – che in prima battuta ribadito che benché l’amministratore non abbia l’obbligo di depositare al momento della sua approvazione le pezze giustificative del bilancio, è comunque tenuto a permettere – a loro spese - ai condomini che ne facciano richiesta, di prenderne visione e di estrarne copia; in seguito la S.C. ha chiarito che in tema di modalità di redazione del rendiconto da parte dell’amministratore, deve escludersi che la mancata analitica indicazione dei condomini morosi, oltrechè della relativa quota di debito, possa incidere sulla validità della delibera di approvazione dello stesso rendiconto. Detta omissione infatti non costituisce irregolarità formale della delibera, sempre che le poste attive e passive siano regolarmente iscritte nel loro importo.
4) - Cass. Civ. 14.04.2004 n. 7058 – Legittimazione passiva per cause inerenti parti comuni.
La Cassazione del 14 aprile 2004 n.7058, ha confermato ancora una volta che l’amministratore è legittimato passivo solamente per cause inerenti parti comuni dell’edificio amministrato. Precedentemente la Cassazione s’era espressa nei medesimi termini (cfr. Cass.Civ. 29.02.1988 n.2129 e Cass.Civ. 19.05.1999 n.4845).
5) - Cass. Civ. 28.04.2004 n. 8132 – Obbligo di passaggio delle consegne.
L’amministratore cessato dalla carica, ha l’obbligo di restituzione di tutta la documentazione inerente al condominio e della quale è stato in possesso in forza del suo mandato ad amministrare. L’azione volta ad ottenere la restituzione di detto materiale, in quanto tesa a tutelare il comune interesse dei condomini, può essere avviata anche dal singolo condomino in forza del principio della rappresentanza interna, principio per il quale ciascun condomino può agire in via autonoma a tutela di un interessa comune. Ciò è quanto ha stabilito la Cassazione con pronuncia n.8132 del 28 aprile 2004.
6) - Cass. Civ. 9463/2004 – Domanda riconvenzionale: non compresa nelle attribuzioni dell’ amministratore. In tema di rappresentanza del condominio, la Corte, ancora con la sentenza 9463/04, ha ritenuto non rientrante tra le attribuzioni spettanti all’amministratore di cui all’art. 1130 c.c., quella di poter proporre autonomamente domanda riconvenzionale. Quest’ultima è la domanda che il convenuto in un giudizio può proporre nei confronti dell’attore, assumendo, quindi a sua volta, per quanto attiene la domanda riconvenzionale, la posizione di attore. La riconvenzionale è ammissibile in quanto rientri nell’oggetto del giudizio determinato dall’attore.
Qualora, infatti, il condominio sia convenuto in giudizio in persona dell’amministratore, questi – ex art. 1131 c.c. – nel caso in cui la rappresentanza esuli dal disposto del 1130 c.c., necessita di uno specifico mandato dell’assemblea. E’ questo il caso anche della proposizione della domanda riconvenzionale, dal momento che in tale situazione, pur essendo convenuto, l’amministratore si pone in veste di attore come poc’anzi chiarito. Ricordiamo, infatti, che l’amministratore può agire in giudizio senza necessità di specifico mandato assembleare per dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea stessa; per disciplinare l’uso delle parti comuni in modo da assicurarne il godimento a tutti i condomini; per riscuotere i contributi condominiali e per compiere gli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni dell’edificio (art.1131 c.c.). Sul tema si era già espressa in modo conforme la giurisprudenza: ex plurimis cfr Cass.civ. n.6322/1980.
7) - Cass. Civ. Sez. Unite n. 20957/04 – Impugnazione del decreto giudiziale di revoca dell’amministratore.
In tema di revoca dell’amministratore, le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con pronuncia n. 20957/04, hanno risolto il contrasto giurisprudenziale in tema di impugnazione del decreto giudiziale ex art. 1129 c.c. di revoca dell’amministratore.
E’ stata stabilità l’inammissibilità del ricorso per Cassazione di tal decreto.
All’amministratore giudizialmente revocato dall’incarico prima della scadenza del mandato residua pertanto un’azione ordinaria di richiesta dei danni nei confronti dei condomini per la subita lesione del suo diritto alla stabilità dell’incarico.
Precedentemente, a favore dell’ammissibilità del ricorso per Cassazione s’era espressa la Cass. n. 4620/96; in senso contrario invece la statuizione della Cass. n. 4706/01.
8) - Cass. Civ. 4 maggio 2005 n. 9206
La legittimazione passiva dell’amministratore per cause riguardanti le parti comuni
La Suprema Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto nulla la sentenza dichiarativa non definitiva dell’insussistenza di un diritto di servitù a favore del condominio, atteso che non sarebbe stato rispettato il principio del contraddittorio non essendo stati evocati a giudizio tutti i condomini e non solo l’amministratore, organo unitario che rappresenta il condominio.
I Supremi giudici hanno così confermato la sussistenza in capo all’amministratore della legittimazione passiva in cause inerenti le parti comuni anche in dispute di natura possessoria o negatoria servitutis come nel caso di specie
9) -Cass.Civ.26 giugno 2006 n.14735
Il potere-dovere dell’amministratore di irrogare sanzioni pecuniarie ai singoli condomini
Con la sentenza in epigrafe la Suprema Corte ha ribadito che rientra tra i compiti dell’amministratore il perseguimento del rispetto del regolamento di condominio anche tramite lo strumento della sanzione pecuniaria da irrogare al condomino che ne violi le disposizioni se l’applicabilità di tale strumento sia prevista dal regolamento stesso, così come previsto dall’art. 70 disp. att. c.c..
A tal fine l’amministratore non necessita di alcuna preventiva delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (articolo 1130 comma 1 c.c.) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio.
Nei medesimi termini si era già espressa la Cassazione con le sentenze n. 14088/99; 9378/97 e 8804/93.
10) - Provvedimento Garante Privacy 11.05.2006 - Privacy in tema di gestione ed amministrazione di condomini.
Le regole per il condominio
Questi in sintesi i punti principali del provvedimento.
a) Il condominio, in quanto titolare del trattamento, può trattare solo informazioni personali pertinenti e necessarie per la gestione e l'amministrazione delle parti comuni. Le informazioni possono riguardare sia tutto il condominio (dati relativi a consumi collettivi), sia i singoli partecipanti (dati anagrafici, indirizzi, quote millesimali).
b) I numeri di telefono possono essere trattati solo con il consenso degli interessati, a meno che compaiano già in elenchi telefonici pubblici.
c) Per verificare l'esattezza degli importi dovuti, ciascun condòmino può essere informato, in sede di rendiconto annuale o su richiesta, delle somme dovute dagli altri e di eventuali inadempimenti.
d) É invece vietata la diffusione di dati personali mediante l'affissione di avvisi di mora o di sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali aperti al pubblico, in cui è consentita solo l'affissione di avvisi generali (quali convocazioni di assemblea o comunicazioni urgenti).
e) I dati sanitari possono essere trattati solo se indispensabili ai fini dell'amministrazione del condominio (come in caso di danni a persone anche diverse dai condomini, o per particolari deliberazioni, come nel caso dell'abbattimento delle cosiddette "barriere architettoniche").
f) La comunicazione di dati personali è consentita con il consenso o se ricorrono altri presupposti di legge. La partecipazione all'assemblea condominiale di estranei è consentita con l'assenso dei partecipanti e in casi previsti dalla legge, ad esempio può trattarsi di tecnici o consulenti chiamati ad intervenire su problemi all'ordine del giorno. É possibile videoregistrare l'assemblea solo con il consenso informato dei partecipanti.
g) Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali l'amministratore deve adottare idonee misure di sicurezza previste dal Codice della privacy.
h) L'amministratore può esercitare il diritto di accesso ai dati riferiti al condominio nel suo complesso (ad esempio alle informazione relative al consumo globale di energia ed acqua); il singolo condomino può sempre accedere ai dati che lo riguardano, rivolgendosi all'amministratore. Cliccando qui è possibile scaricare l'intero provvedimento
11) - Cass.Civ.26.10.2006 n.22840
Anche una società di capitali può amministrare condomini La Corte di Cassazione si pronuncia nuovamente a favore della possibilità anche per le società di capitali di amministrare condomini.
Con tale pronuncia può sostanzialmente dirsi abbandonata l'impostazione accolta dalla Cass. 5608/94 - che viene a rappresentare un unicum nel panorama giurisprudenziale sul tema - con la quale si negava la possibilità di amministrare per le persone giuridiche, sulla scorta dell'assunto per cui il rapporto di fiducia che connota il rapporti di mandato, può intercorrere solo con persone fisiche.
La sentenza in epigrafe, consolida il solco già tracciato dalla Cass. 11155/94 e da alcune pronunce di merito (ex plurimis Trib. Milano 18.11.2004 n.13198, Giudice dott. Fabiani).
Sul punto si veda l'approfondimento presente nella sezione "documenti" del sito.
12) - Cass. Civ. 22.03.2007 n. 6926 - L'amministratore non è obbligato ad effettuare ricerche sugli eredi del condomino defunto Con la pronuncia in epigrafe la Cassazione ribadisce ancora una volta che in caso di decesso del condomino non spetta all'amministratore effettuare ricerche circa l'identità degli eredi. Non è pertanto tenuto ad inviare alcun avviso di convocazione dell'assemblea sino a quando gli eredi stessi gli manifestino la propria qualità di successori del de cuius.
In forza di tale posizione non si potrebbe pertanto nemmeno invocare a contrariis la disposizione dell'art. 1136 VI comma, c.c. che prevede che l'assemblea non possa deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati. Tale norma infatti, presuppone che i condomini siano noti all'amministratore.
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