News giurisprudenziali - Condominio in genere

1. Cass. 9211/03 Infortunio nelle aree condominiali
2. Cass. 11940/03 Diritto d'accesso ai documenti contabili
3. Cass. 12292/03 Sopraelevazione: indennizzo
4. Cass. 12343/03 Condizionatori e decoro architettonico
5. Cass. 16098/03 Tutela del decoro architettonico
6. Cass. 1004/04 Posti auto su proprietà comune
7. Cass. 11599/04 Responsabilità nel condominio
8. Trib. Milano 2004 Scioglimento condominio
9. Cass. 5973/04 Impugnazione sentenze contro il condominio
10. Trib. Roma 09.12.03 Infiltrazioni: risarcimento danno esistenziale
11. Cass. 13350/03 Diritto di accedere ai documenti dell'o.d.g.
12. Cass. 16244/03 legittimazione ad agire dei condomini
13. Cass. 27/04 Diritto al rimborso spese sostenute per il condominio
14. G.d.Pace Bari 22.12.2003 Il risarcimento del danno morale da intasamento della cassetta postale.
15. Cass. Civ. n. 22032/04 – Il diritto sulla colonna d’aria sovrastante l’edificio condominiale.
16. Cass. Civ. n. 20820/04 – Distanze legali tra edifici.
17. Cass. Civ. Sez. Unite n. 4806/2005 -Cause di nullità e annullabilità delle delibere assembleari
18. Art. 3 Legge n. 51/2003 - Il divieto di fumo in condominio
19. GdP Legnago n. 328/2005 - Gli eredi sono tenuti alla comunicazione del cambio di proprietà all'amministratore
20. Tar Veneto n. 2807/2005 -L’esposizione della targhetta con i recapiti dell’amministratore non lede la privacy dei condomini
21. Cass. 18.06.2005 n. 8066 - Anche le villette a schiera costituiscono condominio
22. Cass. Civ. 13.06.2005 n. 12705 Condominio e disabili: una difficile convivenza
23. Cass.Civ. 22.06.2005 n. 13371 -Condominio minimo: è applicabile la disciplina condominiale 
24. Cass. Civ. 03.08.2005 n. 16226 - Manutenzione del marciapiede a carico dell'Ente Pubblico - Mancata responsabilità del condominio
25. Cass. Civ. 31.01.2006 n. 2046 - Condominio minimo: il rimborso delle spese sostenute da un condomino
26. Garante Privacy 11.05.2006 - Provvedimento generale in tema di privacy nei condomini
27. Cass. Civ. SS.UU. 27.02.2007 n° 4421 - Non vi è pregiudizialità tra impugnazione ed opposizione a decreto ingiuntivo
28. Cass. Civ. 31.01.2008 n. 2305 - La costituzione del supercondominio e la nomina dell'amministratore
29. Cass. Civ. SS.UU. 9148/2008 - La parziarietà delle obbligazioni dei condomini nei confronti dei terzi

1) - Cass. Civ. 09.06.2003 N. 9211 - Senza tutela l’infortunio nelle aree condominiali.

Con la sentenza in oggetto, la Cassazione nega la risarcibilità dell’infortunio occorso nelle aree condominiali riservate all’uso esclusivo (pianerottoli, scale, cortili) dei proprietari privati. Viene ritenuto, invece, indennizzabile l’infortunio occorso nelle strade condominiali aperte al traffico di un numero indeterminato di veicoli e che, quindi, presenta condizioni di rischio e pericolo del tutto analoghe a quelle caratterizzanti le strade pubbliche.
Il problema non era mai stato affrontato prima del D.lgs. 38/2000 il cui art.12 si occupa, proprio, dell’infortunio in itinere.

 

2) - Cass. Civ. 08.08.2003 n. 11940 - Il diritto del condomino ad accedere ai documenti contabili .

Il comportamento dell’amministratore che, a richiesta del singolo condomino, neghi a quest’ultimo l’accesso alla documentazione contabile relativa al condominio, determina:
a) in sede di approvazione del consuntivo, l’invalidità della relativa delibera data la violazione da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto;
b) in sede di approvazione del preventivo, non può invece determinare invalidità della relativa delibera, giacché normalmente la previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente.
Giurisprudenza Conforme: Cass. Civ. 29.11.2001 n. 15159 la quale ritiene, inoltre, che il diritto del condomino di prendere visione dei documenti contabili riguardanti il condominio possa essere esercitato non solo in occasione del rendiconto annuale, ma anche al di fuori di tale sede.

 

3) - Cass. Civ. 21.08.2003, n.12292 - Sopraelevazione: indennizzo.

L’indennizzo di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., va determinato dividendo l’importo relativo all’area su cui insiste l’edificio, o la parte di questo che viene sopraelevata, per il numero di piani – compresi quelli di nuova costruzione - diminuendo, poi il quoziente della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione ed infine ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti, mentre si commetterebbe errore dividendo questa somma tra tutti i condomini.
Giurisprudenza Conforme: Cass. Civ. 18.05.1967 n. 1055 in Foro It. 1967, I, 1147.

 

4) - Cass. Civ. 22.08.2003 n.12343 – L’installazione di condizionatori d’aria e il decoro architettonico.

Con la sentenza in esame, la Cassazione ha ritenuto che, in ambito condominiale, per l’installazione di condizionatori d’aria, pur trattandosi di modificazione consentita ex art. 1102 1° comma c.c. (cfr Cass. 3084/94), trovi applicazione analogica il divieto di alterare il decoro architettonico già previsto per le innovazioni ex art.1120 2° comma c.c..
Nel pregiudizio estetico è compreso anche il pregiudizio economico (così anche Cass. 9717/97). Inoltre, trattandosi – nel caso di specie – di installazione su parete esterna del fabbricato, è irrilevante il fatto che il condizionatore sia stato installato su una facciata che non prospetta sulla strada pubblica.
Il giudizio sulla lesione o meno del decoro architettonico, a seguito di installazione di condizionatori d’aria su muri esterni, dipende essenzialmente dalle caratteristiche specifiche dell’impianto e dalle modalità con cui esso viene posizionato sulle parti comuni.
Nel caso di specie, viste le mastodontiche dimensioni del condizionatore fatto installare dai ricorrenti, la Cassazione ha rilevato che la presenza di altri condizionatori installati anteriormente sulla stessa parete esterna, se pure comporta un pregiudizio alla estetica del fabbricato, non vale, però, a legittimare ulteriore aggravio, in considerazione delle misure particolarmente grandi del condizionatore e della sua collocazione vicino alle finestre.

Altri aspetti a riguardo:
- Per quanto concerne il decoro architettonico, vigono solo alcuni principi giurisprudenziali, giacché la legge non ha ancora provveduto a darne definizione alcuna.
Secondo un consolidato orientamento della Cassazione, il decoro architettonico è costituito dall’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono all’edificio una sua armoniosa fisionomia (Cass. 2189/81, Cass. 2313/88, Cass. 8731/98). Non è necessario che si tratti di edificio di particolare prestigio (Cass. 8861/87).
- Il Tribunale di Udine con sentenza del giorno 16/07/2001 ha deciso che ex art 7, 3° comma n.2 c.p.c., è di competenza del Giudice di Pace la causa che riguarda le modalità di utilizzo del muro perimetrale dell’edificio condominiale, relativamente all’installazione più conveniente dal punto di vista estetico e dell’eventuale inquinamento acustico ed ambientale.
 

5) - Cass. Civ. 27.10.2003 n. 16098 - Criteri da adottare in tema di tutela del decoro architettonico.

In tema di tutela del decoro architettonico, il Giudice deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minor rigore sulla base delle caratteristiche del singolo edificio o di parte di esso. Il Giudice, da un lato, deve accertare, cioè, se esso avesse ab origine un’unitarietà di linee e stile compromessa significativamente dall’innovazione apportata e dedotta in giudizio. Dovrà altresì accertare se già precedentemente altre innovazioni avessero inciso, alterando tale unitarietà.
Dall’altro lato, il Giudice dovrà accertare se l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità, ovvero tale da arrecare un pregiudizio estetico dell’edificio suscettibile di valutazione economica.
Giurisprudenza Conforme: Cass. Civ. 15.04.2002 n.5417
 

6) - Cass. Civ. 22.01.2004 n. 1004 - Posti auto sulla proprietà comune.

L’aumento negli ultimi anni delle famiglie che posseggono la seconda vettura ha di fatto visto crescere il numero delle cause relative all’assegnazione dei posti auto nelle aree condominiali. Recentemente, con sentenza del 22 gennaio 2004 n.01004, la Cassazione è intervenuta sul tema, configurando quale innovazione vietata ex art.1120 c.c. – e quindi nulla – l’assegnazione nominativa da parte dell’assemblea del Condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda vettura. La nullità si deve al fatto che una siffatta delibera, da un lato sottrae di fatto il diritto di utilizzazione del bene comune a coloro che non possiedono una seconda vettura, dall’altro lato fa sì che il condominio che usi il cortile comune con animo domini, possa acquistarne la relativa proprietà per usucapione ai danni ancora una volta dei condomini che non hanno una seconda auto. Quanto deciso è conforme all’orientamento già intrapreso con sentenza Cass. n.6673 del 9.12.1988.

 

7) - Cass. Civ. 22.06.2004 n. 11599 - Responsabilità nel condominio.

I Supremi Giudici, con sentenza del 22 giugno 2004 n.11599, hanno stabilito che in caso di danno provocato da immobile ad altra unità immobiliare del condominio, non sussiste solidarietà passiva a carico dell’acquirente dell’immobile danneggiante, nel caso in cui l’alienazione si avvenuta dopo il sinistro. Detta solidarietà non può sussistere nemmeno ponendo a fondamento di tal pretesa l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. che prevede la responsabilità solidale solamente per quanto riguarda i debiti del dante causa derivanti dal mancato pagamento degli oneri condominiali. E’ quindi esclusa dalla previsione di detto articolo, la fattispecie di danno cagionato ad altro immobile.

 

8) - Trib. Milano - Scioglimento di condominio

In tema di scioglimento di condominio, una delle condizioni imprescindibili fissate dall’art. 61 disp. Att. C.c. è la caratteristica di autonomia che devono avere i vari edifici risultanti dallo scioglimento dell’originario unico condominio. L’ultimo orientamento giurisprudenziale ritiene applicabile la disciplina condominiale anche ai beni posti al servizio di più edifici (cfr. Cass. 8 agosto 1996 n. 7286). Sulla base di queste due premesse, correttamente ha giudicato il Tribunale di Milano, rigettando la domanda di scioglimento avanzata da un gruppo di condomini relativamente ad un condominio costituito da una centrale termica al servizio di più edifici condominiali. Dalle risultanze della CTU, infatti emergeva che le caratteristiche della centrale termica non la rendevano suscettibile di divisione in parti autonome se non con innovazioni gravose.
 

9) - Cass. Civ. 25.03.2004 n.5973 - Impugnazioni dei condomini della sentenza contro il condominio.

Stante lo status del condominio quale ente di gestione e, quindi, sprovvisto di personalità giuridica, l’esistenza di un organo – quale è l’amministratore - rappresentativo unitario, non preclude il diritto dei singoli condomini di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti il condominio. Ciò significa che ogni condomino può autonomamente impugnare la sentenza contro il condominio, qualora questi non vi abbia provveduto.
Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ. 29.10.2003 n.16244
 

10) - Trib. Roma 09.12.2003 - Infiltrazioni: richiesta di risarcimento del danno esistenziale.

La riduzione della qualità della vita del condomino proprietario dell’unità immobiliare sottostante la terrazza condominiale da cui provengano infiltrazioni d’acqua, è causa giustificativa della domanda al condominio di risarcimento del danno esistenziale patito per il lasso di tempo in cui le infiltrazioni sono persistite.
Trattasi, infatti, di danno non patrimoniale, incidente sulla sfera personale dell’individuo: sul riposo e sulle occupazioni quotidiane svolte all’interno dell’abitazione, diritti tutelati dagli art. 2 e 32 della Costituzione.
Giurisprudenza Conforme sul danno esistenziale: App. Milano, 14.02.2003; Trib. Roma 17.04.2002 e Trib. Milano 18.03.2002.

11) - Cass. Civ. 11.09.2003 n.13350 - Il diritto del condomino ad accedere ai documenti attinenti argomenti posti all’o.d.g. della successiva assemblea. 

Il condomino ha diritto ad avere accesso – previa richiesta e nel rispetto di adeguate modalità di tempo e luogo – a documenti relativi ad argomenti che saranno posti all’ordine del giorno della successiva assemblea di condominio.
Qualora tal diritto gli venga negato, le delibere dell’assemblea riguardanti detti documenti, saranno oggetto di annullabilità, in quanto tal diritto incide sul processo di formazione delle maggioranze assembleari.
Giurisprudenza conforme: Cass. Civ. 11.05.1984 n.2893, Foro It., 1984, I, 1821.
 

12) - Cass.Civ. 29.10.2003 n.16244 – La legittimazione ad agire dei condomini. 

La presenza di un amministratore, che funge da organo rappresentativo ed unitario del condominio, non esclude tuttavia la legittimazione dei singoli condomini ad agire in giudizio a difesa dei diritti comuni riguardanti il condominio. Alla stessa stregua i condomini sono, altresì legittimati – ove la difesa sia stata assunta dall’amministratore in giudizio – ad avvalersi in via autonoma dei mezzi d’impugnazione per evitare eventuali effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore.
Giurisprudenza Conforme: ex plurimis Cass.Civ.09.06.2000 n.7891, Cass.Civ. 03.07.1998 n.6480 e Cass. Civ. 29.08.1997 n.8257. Queste ultime due sentenze escludono che il principio suddetto – per il quale i singoli condomini non sono privati del diritto di intervenire nel giudizio instaurato dall’amministratore per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza  pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza – possa applicarsi anche alle controversie inerenti  la gestione di un servizio comune, tese a soddisfare  esigenze soltanto collettive della gestione stessa  senza attinenza con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti. Di conseguenza, in tal caso, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all’amministratore.

13) - Cass. Civ. 07.01.2004 n. 27 - Condominio minimo: il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per il condominio.  

L’art. 1139 c.c. estende la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile ad ogni tipo di condominio e quindi anche ai cosiddetti condomini minimi, ossia quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti ; pertanto anche in tali condominii, per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza ai sensi dell’art. 1134 c.c. , ossia la necessità di eseguirla senza ritardo q, quindi, senza poter tempestivamente avvertire l’amministratore o gli altri condomini.
Giurisprudenza Contraria: Tribunale Verona, 17.09.1999: Ai fini del rimborso delle spese effettuate da un condomino per le cose comuni nel caso di "condominio minimo" non è applicabile l'art. 1134 c.c. ma il regime dettato in tema di comunione di cui all'art. 1110 c.c.

14) G.d.Pace Bari 22.12.2003 – Il risarcimento del danno morale da intasamento della cassetta postale. 

Particolare attenzione va prestata – anche perché affronta un tema finora completamente inesplorato – alla sentenza  del Giudice di Pace di Bari del 22 dicembre 2003. Con la pronuncia in esame, infatti, il Giudice ha condannato due note società a risarcire il danno esistenziale patito da quel condomino che ha vista sistematicamente riempire di volantini pubblicitari la sua cassetta delle lettere, tutto ciò nonostante l’espresso invito affisso sulla cassetta stessa, a non depositare materiale pubblicitario. In motivazione, il Giudice tiene sì in considerazione il disposto dell’art. 41 Cost. sulla libertà di iniziativa economica, ma ritiene che nel caso di specie tal liberta si sia presentata in forma talmente aggressiva ed invadente da ledere la personalità dell’individuo. In sintesi il giudice ha ritenuto che il fastidio provocato dalla costrizione allo svuotamento giornaliero della cassetta postale, nonché la violazione della riservatezza, costituiscano interessi la cui lesione è fonte di un danno non patrimoniale risarcibile.
Pur agganciandosi al nuovo filone giurisprudenziale che ha esteso l’ applicabilità del risarcimento del danno non patrimoniale ex art. 2059 c.c., non limitandosi a riconoscerlo solo per i danni cagionati da atti costituenti reato, la sentenza del GdP di Bari desta comunque più d’una perplessità.
Innanzitutto non si capisce come una condotta quale quella posta in essere dalle convenute possa violare il diritto alla riservatezza. I nominativi dei privati nelle cui cassette postali viene introdotto materiale pubblicitario sono pubblici, non vengono estrapolati da elenchi privati. Inoltre il richiamo operato dal Giudice all’autorità garante per la privacy sembra essere del tutto fuori luogo, atteso che il Garante s’è pronunciato solamente in riferimento al fenomeno dello spamming elettronico e non a quello cartaceo.
In ultima analisi, non è ben chiaro poi, perché, partendo dal riconoscimento della libertà di iniziativa economica ex art. 41 Cost, il Giudice arrivi poi a far discendere una illiceità a quella condotta che concretizza proprio quel diritto alla libertà di iniziativa economica.
La preoccupazione è che nella porta aperta recentemente con l’estensione dell’applicabilità del risarcimento ex art. 2059 c.c. al di là delle fattispecie previste come reato, vi si infilino una marea di richieste risarcitorie per reati cosiddetti bagatellari come quello preso in esame, venendo così ad appesantire la già cospicua mole di lavoro  di cui in Tribunali del Paese sono quotidianamente oberati.
 

15) Cass. Civ. n. 22032/04 – Il diritto sulla colonna d’aria sovrastante l’edificio condominiale.

Con l’importante sentenza n. 22032/04, la Cassazione ha stabilito che, in tema di colonna d’aria, questa non può essere oggetto di diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà del suolo.
Ne consegue che la colonna d’aria soprastante all’edificio condominiale spetti giocoforza al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del lastrico solare.
Pertanto tal concetto va inteso come diritto in capo a questi ultimi soggetti di poter edificare in sopraelevazione. Tal diritto tuttavia non esonera gli stessi dal l’onere di corrispondere agli altri condomini la cosiddetta indennità da sopraelevazione prevista dall’art. 1127, ultimo comma, c.c.
Un esonero a tale dovere si verifica solamente allorquando i proprietari dei paini sottostanti rinuncino espressamente al loro diritto ad essere indennizzati.

16) Cass. Civ. n. 20820/04 – Distanze legali tra edifici.

La sentenza della Cassazione n. 20820/04 ha chiarito la distinzione tra semplice ristrutturazione e ricostruzione dell’immobile.
La prima ricorre allorquando al termine degli interventi edilizi sull’immobile, le componenti essenziali di questo siano rimaste inalterate (esempi di componenti essenziali: muri perimetrali, strutture orizzontali, la copertura). In sostanza le modificazione devono essere solo interne.
Si ha invece ricostruzione, allorquando inseguito a demolizione (volontaria o per causa naturali) dell’immobile o parte di esso, venga rimesso in pristino nello stesso stato di ingombro e volumetria in cui era antecedentemente alla demolizione.
Se così non fosse, si verserebbe in una terza tipologia di fattispecie: la nuova costruzione. In conseguenza di ciò, essendo stati eventualmente aumentati sia la volumetria che l’ingombro, dovranno essere rispettate le distanze legali previste dagli strumenti urbanistici locali.
 

17) Cass. Civ. Sez. Unite 7 Marzo 2005 n. 4806
Cause di nullità ed annullabilità delle delibere assembleari

Devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la pronuncia 4806/2005, risolvendo un precedente contrasto esistente in dottrina e giurisprudenza, chiarendo, pertanto, che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

[fonte: altalex]

Legge n. 3/2003, art. 51
Ministero della Salute, Ufficio IX, risposta al quesito prot. 1505-9/I-8-2 del 2 febbraio 2005
La recente entrata in vigore della cosiddetta legge antifumo, ha posto il problema della esatta qualificazione della natura delle aree condominiali.
A seconda infatti che le si consideri quali luoghi aperti al pubblico o meno, muta l'applicabilità della legge che impone il divieto di fumare, anche a dette zone.
L'ANACI in proposito ha chiesto lumi al Ministero della Salute, il quale ha risposto senza esitazioni: il divieto di fumo va necessariamente esteso anche alle aree comuni condominiali.
Spetta pertanto all'amministratore far rispettar tal divieto tramite l'affissione degli appositi cartelli - nei quali deve anche essere indicato il responsabile del rispetto del divieto - e con la segnalazione dei trasgressori.
Riportiamo la risposta del Ministero:

“Le disposizioni dell'articolo 51 della legge 16 gennaio 2003 n. 3 hanno una portata ampia e pressoché generalizzata del divieto di fumare ad esso conseguente, che, in pratica, interessa indistintamente tutti i locali chiusi, con particolare riguardo ai luoghi di lavoro, con esclusione soltanto degli spazi “riservati ai fumatori” e come tali contrassegnati, e dei locali privati “non aperti ad utenti od al pubblico”.
La piena applicazione della nuova disciplina, ispirata al principio della “tutela della salute dei non fumatori” nella prospettiva generale di salvaguardia della salute pubblica, comporta l'applicazione del divieto di fumare anche nei locali comuni chiusi dei “condomini” per l'indubbia esigenza di garantire in essi la tutela della salute dal fumo passivo.
Tali spazi (androni, scale, ascensori, sale riunione, ecc.) non possono essere di fatto equiparati ad una abitazione privata, in quanto rappresentano luoghi frequentati dai condomini ed altri soggetti “utenti” dei locali e delle attrezzature in essi presenti nello svolgimento della propria attività lavorativa (si pensi ad esempio agli addetti alle pulizie, alla manutenzione di ascensori o caldaie, agli addetti alla consegna della posta, ecc.) ai quali deve essere estesa la tutela prevista dalla legge.
Tali locali, pertanto, non possono essere considerati privati “non aperti al pubblico o ad utenti” e quindi non possono rientrare tra quelli nei quali il divieto di fumo non è applicato.
Da ciò deriva, in primo luogo, l'obbligo dell'apposizione dei cartelli secondo quanto indicato dall'art. 2.2 dell'Accordo Stato Regioni del 16 dicembre 2004.
Per quanto attiene la responsabilità della vigilanza sull'osservanza del divieto, si ritiene che sia compito degli Amministratori di condominio la predisposizione e l'apposizione dei cartelli.
Resta libera la facoltà da parte dei condomini che si rendessero disponibili, o anche da parte di chiunque altro riscontri il mancato rispetto della norma, richiamare all'osservanza del divieto gli eventuali trasgressori e di segnalare alle autorità competenti all'accertamento ed alle contestazioni il comportamento dei trasgressori, in caso di ottemperanza al richiamo”.
 

19) - Giudice di pace di Legnago n. 328/2005
Gli eredi sono tenuti a comunicare all’amministratore la morte del condomino defunto.

Le spese condominiali non corrisposte dal condomino perché defunto, vanno poste a carico degli eredi. Ove questi non abbiano comunicato all’amministratore il decesso de cuius con il conseguente avvicendamento nella proprietà dell’immobile e di conseguenza della compagine condominiale, sono tenuti anche al pagamento delle spese processuali di recupero del credito intraprese nei confronti del de cuius anche successivamente alla morte dello stesso.

Lo ha stabilito il GdP legnaghese, il quale – adeguandosi ad un consolidato filone giurisprudenziale cfr ex plurimis Cass. n.985/99 – ha ritenuto che sia obbligo dell’acquirente – eventualmente in concorso con l’alienante – informare l’amministratore della nuova proprietà dell’immobile.

Ed in effetti con la successione si verifica proprio un cambio di proprietà, con la conseguenza che dalla morte del de cuius in avanti, saranno gli eredi a sostituirsi a questo nella qualità di condomino.

Ne consegue che siano tenuti a pagare non solo le spese condominiali – oggetto di obbligazione propter rem che quindi segue le sorti del bene (immobile) cui fanno riferimento - non versate dal defunto, ma anche le spese legali sostenute dal condominio per il recupero del credito. Ciò vale anche se l’azione giudiziale sia stata intrapresa nei confronti del defunto, essendo attribuibile al comportamento omissivo degli eredi, l’ignoranza dell’amministratore circa l’attuale proprietà dell’immobile. L’amministratore non è infatti tenuto alla verifica periodica dei nominativi degli intestatari delle singole unità.

20) -Tar Veneto n. 2807/2005
L’esposizione della targhetta con i recapiti dell’amministratore non lede la privacy dei condomini.

La sentenza in epigrafe ha rigettato il ricorso di una condomina avverso il provvedimento comunale con cui il sindaco veneziano, ordinava – pena addirittura l’arresto – agli amministratori di esporre nell’androne condominiale o in luogo altrettanto visibile, una targhetta con i propri recapiti.
I Giudici amministrativi hanno respinto il ricorso per inammissibilità: non è infatti legittimato il condomino ad impugnare il provvedimento in quanto non destinatario dello stesso. Il provvedimento infatti non produce effetti che vadano ad intaccare la sfera dei condomini.

Con questo motivo il TAR Veneto ha argomentato contro la tesi della ricorrente che assumeva il provvedimento come lesivo della privacy dei condomini, oltrechè in astratto foriero di dispute tra i condomini stessi, atteso – tesi della ricorrente – che alcuni di questi potrebbero non condividere l’esposizione della targhetta nell’androne. Conclude la ricorrente che tal provvedimento potrebbe addirittura indurre i condomini a non assumere l’ufficio per non subire interferenze nella sfera privata.

E’ condivisibile la decisione dei giudici in quanto non si vede quale pregiudizio in concreto possa derivare ai singoli condomini dall’attuazione pratica del provvedimento impugnato.

Certamente l’esposizione di una targhetta indicante i recapiti dell’amministratore non può ledere la privacy del singolo condomino che pertanto, non avendovi interesse, non è legittimato ad impugnare il provvedimento comunale.
 

21) -Cass. 18.06.2005 n. 8066
Anche le villette a schiera costituiscono condominio

Con la sentenza in epigrafe, la Corte ha chiarito una serie di questioni.
Innanzitutto ha ritenuto che – stante l’odierna molteplicità di tipologie costruttive – non si possa aprioristicamente escludere la natura condominiale di corpi di fabbrica adiacenti in orizzontale. E’ il caso ad esempio della case a schiera, che ben possono giovarsi di servizi comuni, quali i viali d’accesso, il verde comune, l’impianto di riscaldamento e così via. Si viene così a privare di attendibilità la concezione per cui la configurabilità del condominio sia possibile solo quando si tratti di edifici che si sviluppino in verticale.

In seconda battuta, la Corte chiarisce che quando si sia in presenza di un complesso immobiliare costituito da singoli edifici di per sé autonomi, è rimessa all’autonomia privata dei condomini la decisione di costituire un unico condominio, oppure più condomini, cui viene affinato un supercondominio per quanto riguarda le parti comuni. Come già esposto con la sentenza Cass. 9096/2000, queste ultime parti per essere comuni e venire così a far parte del supercondominio, devono essere legate ai singoli edifici da un vincolo di accessorietà che le rendano necessarie all’esistenza o all’uso degli edifici stessi. E’ il caso ad esempio degli impianti fognari, le portinerie, gli impianti di riscaldamento.

Soggiaciono invece alle regole della comunione quelle parti che godano di un’autonoma utilità: gli impianti sportivi e le zone verdi. 

Il fatto che edifici di per sé autonomi possano costituire condominio, lo si ricava dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. che partendo dalla opposta situazione di un condominio già formato, prevedono la possibilità per gli edifici autonomi all’interno di questo, di separarsi e venire a costituire altrettanti condomini.

22) -Cass. Civ. 13.06.2005 n. 12705
Condominio e disabili: una difficile convivenza

La causa relativa alla sentenza in oggetto poteva costituire un’ottima occasione per la giurisprudenza di legittimità di pronunciarsi e chiarire una volta per tutte i limiti all’applicabilità della legge n. 13/89 (sull’abbattimento delle barriere architettoniche) in relazione alle norme codicistiche sulla disciplina condominiale.

Il caso di specie vede il ricorrente, padre di due ragazzi portatori di handicap, ricorrere in cassazione contro le pronunce di merito che di fatto gli inibivano l’installazione di un ascensore esterno al condominio.

L’occasione è andata perduta, per un banale errore della difesa del ricorrente, la quale solo in sede di legittimità, evidenziava essere il costruendo ascensore addossato a parte di proprietà esclusiva e non condominiale. Nei due precedenti gradi di giudizio, infatti, la questione non era stata esposta ai giudici.

Di conseguenza la Suprema Corte si è dovuta limitare a dichiarare inammissibile il ricorso che per la prima volta in Cassazione, adduca la proprietà esclusiva e non condominiale del bene del cui possesso si è discusso nei precedenti gradi di giudizio.
Tuttavia la sentenza dà lo spunto per soffermarsi sulla ancora non chiara convivenza delle norme della legge handicap con quelle del codice.

Occorre partire dall’art. 1120, 1° comma, c.c., il cui concetto di “inservibilità” per gli altri condomini, è stato interpretato dalla giurisprudenza come “sensibile menomazione dell’utilità che il singolo condomino trae dal bene”.
Pertanto, la barriera architettonica è destinata a rimanere, ove il suo abbattimento comporti appunto una sensibile menomazione all’utilità del bene per gli altri condomini.
Nel caso di specie, ad esempio, l’installazione dell’ascensore e relativa cabina all’esterno della struttura condominiale, avrebbe comunque privato gli altri condomini dell’uso di quel tratto di terreno – condominiale parrebbe – su cui sarebbe venuta ad insistere la nuova costruzione.
A onor del vero, tuttavia, l’argomentazione più forte avanzata dai giudici di merito, non è stata tanto quella relativa al divieto di innovazioni di cui al 1120, I comma, c.c., quanto la violazione del disposto dell’art. 907 c.c. relativo alle distanze tra costruzioni.

L’invocato art. 3  l. n. 13/89, infatti, laddove prevede una deroga  a tale disciplina la pone solamente in caso di opere che prevedano la costruzione o ristrutturazione di interi edifici. Non ricorrendo detta fattispecie astratta  nel caso concreto, i giudici hanno correttamente applicato il disposto dell’art. 907 c.c., vietando così l’installazione dell’ascensore per violazione della normativa sulle distanze. 

Al di là di ciò occorre sottolineare come la legge n. 13/89 disciplini in modo diverso il rispetto al divieto di porre barriere architettoniche a seconda che si tratti di nuove costruzioni o invece di edifici preesistenti all’entrata in vigore della legge.
Nel primo caso infatti, il rispetto degli standard costruttivi previsti nella legge è obbligatorio; nel secondo invece si è solo previsto un incentivo all’abbattimento delle barriere, tramite un abbassamento del quorum assembleare necessario per deliberare quel particolare tipo di innovazione: non più la maggioranza prevista dall’art. 1120 c.c., bensì il quorum – inferiore e quindi più facilmente raggiungibile – di cui all’art. 1136, II e III comma, c.c.

Ciò è quanto disposto dall’art. 2 l. 13/89, il quale dispone anche che “resta fermo quanto disposto dagli artt. 1120, II comma e 1121, II comma, c.c.”.
Tutto ciò, insieme alla lettura estremamente rigida della norma finora data dalla Cassazione (cfr Cass. n. 6109/2004), contribuisce a creare degli effetti fortemente limitativi per la vita dei disabili in condominio.

23) - Cass.Civ. 22.06.2005 n. 13371
Condominio minimo: è applicabile la disciplina condominiale. 

La Corte ribadisce con questa pronuncia, ‘applicabilità della disciplina condominiale prevista dal codice – artt. 1117 e ss. – a qualsiasi tipo di condominio, così come previsto dall’art. 1139 c.c. e quindi anche ai cosiddetti condomini minimi, composti cioè da due sole unità immobiliari.
Pertanto anche a quest’ultimi sarà applicabile ad esempio la disciplina relativa alla ripartizione delle spese. Resta invece esclusa la disciplina relativa al funzionamento dell’assemblea condominiale; solo in questo campo, per i condomini minimi valgono pertanto le norme sulla comunione di cui agli art. 1104, 1105 e 1106 c.c.

24) - Cass. Civ. 03.08.2005 n. 16226
Manutenzione del marciapiede a carico dell'Ente Pubblico - Mancata responsabilità del condominio

L’ente pubblico proprietario di una strada aperta al pubblico transito ha l’obbligo di provvedere alla manutenzione non solo della sede stradale, ma anche dei marciapiedi destinati al transito dei pedoni. Ne consegue che del danno cagionato da buche del marciapiede (nel caso di specie, provocate dall’infissione di transenne metalliche poi rimosse) risponde l’ente, e non il condominio dello stabile antistante il tratto di marciapiede.

25) -Cass. Civ. 31.01.2006 n. 2046 
Condominio minimo: il rimborso delle spese sostenute da un condomino

Nel caso di edificio in condominio composto da due soli partecipanti (c.d. condominio minimo), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene regolato dalla norma stabilita dall’art. 1134 cod.civ. , che riconosce il diritto al rimborso solo per le spese urgenti, quelle, cioè, che, essendo impellenti, devono essere eseguite senza ritardo e al cui erogazione non può essere differita senza danno.
La peculiarità della situazione di fatto e di diritto configurata dalla presenza di due soli proprietari, e la conseguente inapplicabilità del principio di maggioranza, non giustificano, secondo le Sezioni unite, l’applicabilità del diverso regime dettato dall’art. 1110 cod. civ. per la comunione in generale, secondo cui il rimborso è subordinato alla mera trascuranza degli altri condomini. L’applicabilità delle norme in materia di condominio non dipende dal numero delle persone che vi partecipano. Né, d’altra parte, alcun norma prevede che le disposizioni dettate per il condominio negli edifici non si applichino al condominio minimo: ed infatti, le due sole norme concernenti il numero dei partecipanti riguardano la nomina dell’amministratore (art. 1129) e il regolamento di condominio (art. 1138).
Pertanto, se nell’edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni, e, per conseguenza, trovano applicazione le norme specificamente previste per il condominio negli edifici.
 

26) - Provvedimento Garante Privacy 11.05.2006 - Privacy in tema di gestione ed amministrazione di condomini.

Le regole per il condominio
Questi in sintesi i punti principali del provvedimento.

a) Il condominio, in quanto titolare del trattamento, può trattare solo informazioni personali pertinenti e necessarie per la gestione e l'amministrazione delle parti comuni. Le informazioni possono riguardare sia tutto il condominio (dati relativi a consumi collettivi), sia i singoli partecipanti (dati anagrafici, indirizzi, quote millesimali).
b) I numeri di telefono possono essere trattati solo con il consenso degli interessati, a meno che compaiano già in elenchi telefonici pubblici.
c) Per verificare l'esattezza degli importi dovuti, ciascun condòmino può essere informato, in sede di rendiconto annuale o su richiesta, delle somme dovute dagli altri e di eventuali inadempimenti.
d) É invece vietata la diffusione di dati personali mediante l'affissione di avvisi di mora o di sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali aperti al pubblico, in cui è consentita solo l'affissione di avvisi generali (quali convocazioni di assemblea o comunicazioni urgenti).
e) I dati sanitari possono essere trattati solo se indispensabili ai fini dell'amministrazione del condominio (come in caso di danni a persone anche diverse dai condomini, o per particolari deliberazioni, come nel caso dell'abbattimento delle cosiddette "barriere architettoniche").
f) La comunicazione di dati personali è consentita con il consenso o se ricorrono altri presupposti di legge. La partecipazione all'assemblea condominiale di estranei è consentita con l'assenso dei partecipanti e in casi previsti dalla legge, ad esempio può trattarsi di tecnici o consulenti chiamati ad intervenire su problemi all'ordine del giorno. É possibile videoregistrare l'assemblea solo con il consenso informato dei partecipanti.
g) Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali l'amministratore deve adottare idonee misure di sicurezza previste dal Codice della privacy.
h) L'amministratore può esercitare il diritto di accesso ai dati riferiti al condominio nel suo complesso (ad esempio alle informazione relative al consumo globale di energia ed acqua); il singolo condomino può sempre accedere ai dati che lo riguardano, rivolgendosi all'amministratore.

Cliccando qui è possibile scaricare l'intero provvedimento

27) Cass. Civ. SS.UU. 27.02.2007 n° 4421 - Non vi è pregiudizialità tra impugnazione ed opposizione a decreto ingiuntivo

In sede di opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto per la riscossione dei contributi condominiali sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il giudice non può sospendere il giudizio in attesa della definizione del diverso giudizio d'impugnazione, ex art. 1137 c.c., della deliberazione posta a base del provvedimento monitorio opposto.

Ciò poichè per la Suprema Corte "in tema d'opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63/I disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, già impugnata in altro giudizio, ma solo questioni riguardanti l'efficacia della medesima".

E' questo il principio di diritto stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione nella sentenza n. 4421 del 27 febbraio 2007 che risolve il contrasto giurisprudenziale sul punto.

Conformi: Cass. 7 marzo 2005, n. 4951, Cass. Civ. 19 ottobre 2004, Cass. Civ. n. 20484, 17 maggio 2002, n. 7261, 13 ottobre 1999, n. 11515

Contrarie: Cass. Civ. 11 febbraio 2005 n. 2759;

28) Cass. Civ. 31.01.2008 n. 2305 - La costituzione del supercondominio e la nomina dell'amministratore

Come la particolare comunione regolata dall'art. 1117 ss. c.c., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario d'un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero ancora quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine. (Cass. 4.10.04 n. 19829, 10.9.04 n. 18226, 19.2.04 n. 3257, 5.10.83 n. 5794, 18.1.82 n. 319, 18.12.78 n. 6073, 3.1.77 n. 1), così anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria e/o per l'alloggio del portiere, ecc.) legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. 18.4.05 n. 8066, 3.10.03 n. 14791, 7.7.00 n. 9096, 8.8.96 n. 7286). In tal caso, i comunisti debbono nominare un amministratore che dei detti beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini, assicuri la gestione, in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati, il provvedimento dell'autorità giudiziaria ex art. 1129, primo comma, secondo periodo, c.c..
[ fonte Altalex.com]

 29)Cass. Civ. SS.UU. 9148/2008 - La parziarietà delle obbligazioni dei condomini nei confronti dei terzi

In materia condominiale, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Una sentenza che costituisce un vero e proprio revirement rispetto al quasi unanime precedente orientamento della Cassazione che da sempre ha ritenuto che le responsabilità dei condomini nei confronti dei terzi fossero di tipo solidale.
La pronuncia desta a mio parere non poche perplessità, rendendo di fatto difficile se non impossibile per il creditore del condominio avere soddisfazione del proprio credito.
Come potrà infatti il creditore conoscere le situazioni di morosità dei singoli condomini e verificare quali dei condomini non hanno corrisposto la propria quota parte? Come potrà ad ogni modo conoscere il creditore quale sia la quota parte del condomino moroso non sempre potendo risalire alle carature millesimali delle singole proprietà ? Peraltro, secondo il provvedimento del Garante Privacy 11.05.2006, l'amministratore del condominio, anche se interpellato, non potrebbe comunque comunicare al terzo creditore nè le carature millesimali dei singoli, nè tantomeno le situazioni di morosità. Si attendono pertanto i primi risvolti pratici di una pronuncia a suo modo rivoluzionaria.
 

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