News giurisprudenziali - Conduttore

1. Cass. Civ. 15.12.2003 n. 19181 - Obbligo di pagamento del canone del conduttore fino alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
2. Cass. Civ. 11.02.2004 n. 2664 - Oneri condominiali: termine al conduttore per l’adempimento.
3. Cass. Civ. 27.02.2004 n. 3991 - Azione del locatore contro il conduttore inadempiente: opposizione.
4. Cass. Civ. n. 6290/04 – Responsabilità del conduttore.
5. Cass. Civ. 12.01.2006 n. 411 - Esercitabilità della prelazione in capo al conduttore sugli immobili degli enti pubblici
6. Cass. Civ.30.10.2007 n. 22886 - Legittimo il recesso del conduttore se la cosa locata non è in regola con la normativa sicurezza

1) - Cass. Civ. 15.12.2003 n. 19181 - Obbligo di pagamento del canone del conduttore fino alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Fatta salva la possibilità di sospendere la corresponsione del canone ex art. 1460 c.c., l’obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione al locatore, non viene meno fino a quando non intervenga la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore. Solo dopo tale pronuncia , infatti, il conduttore potrà richiedere la restituzione dei canoni versati – con decorrenza dal momento in cui ha avuto inizio l’inadempimento - venendo infatti a crearsi una situazione di ripetizione dell’indebito, essendo stata accertata la mancanza della prestazione corrispettiva da parte del locatore. Tutto ciò vale a meno che il conduttore non abbia nel frattempo detenuto la cosa locata e ne abbia goduto.
Giurisprudenza Conforme: un caso simile è trattato dalla Cass. Civ. 05.05.1982 n.2821

 

2) - Cass. Civ. 11.02.2004 n. 2664 - Oneri condominiali: termine al conduttore per l’adempimento.

Il termine previsto dall’art.9 comma 3 della legge 392/78 – che prevede che il conduttore debba pagare gli oneri condominiali entro 2 mesi dalla richiesta – coincide col termine massimo entro cui il conduttore può esercitare il suo diritto a richiedere la specifica delle spese e dei criteri di ripartizione adottati e di avere accesso alle pezze giustificative. Ma in mancanza di tale istanza, il conduttore – non essendovi alcun onere di comunicazione da parte del locatore – deve ritenersi automaticamente in mora. Ne consegue che non può sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo come pretesto il fatto che la richiesta del locatore non fosse accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione.
 

3) – Cass. Civ. 27.02.2004 n. 3991 - Azione del locatore contro il conduttore inadempiente: opposizione.

Qualora il locatore agisca per il recupero dell’intero canone, il conduttore – contro cui si è agito – che non abbia adempiuto all’obbligo della controprestazione (per parziale inagibilità dei locali), può opporre in via di eccezione non tanto il diritto a restare nell’immobile locato senza pagarne il canone, ma il diritto ad ottenere una riduzione del canone stesso in forza della minore utilità che l’immobile parzialmente inagibile può offrire.
 

4) – Cass. Civ. n. 6290/04 – Responsabilità del conduttore.

Con pronuncia del 30 marzo 2004 n.6290, la Suprema Corte, in tema di responsabilità del conduttore, ha ritenuto che il mero ritardo nella riconsegna della cosa locata, non costituisca di per sé causa di risarcimento del maggior danno, atteso che questo, avente natura contrattuale, deve essere provato dal locatore, di modo che il fatto del mero ritardo può solo legittimare ad una condanna generica al suo risarcimento, richiedendosi, per contro, in sede di liquidazione, la prova concreta dell’esistenza del danno medesimo.

Il conduttore rimane responsabile dei danni causati alla cosa locata per fatto del terzo, autorizzato dallo stesso conduttore al godimento dell’immobile. L’art. 1588, secondo comma, c.c. pone a carico del conduttore la responsabilità in quanto si tratta di fatti rientranti nelle modalità d’uso dell’immobile scelte dal conduttore, svolgendosi, infatti, la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore. Ne consegue, infatti, che ove il danneggiato voglia far concorrere con la responsabilità del conduttore quella terzo ammesso nella cosa ex art. 2051 c.c., dovrà dimostrare che quest’ultimo si trovava in una situazione di autonoma detenzione qualificata, sì da rendere anche lui titolare di un potere di vigilanza sul bene locato.
Sul grado di diligenza, pari a quello del conduttore, che doveva essere osservato dal terzo s’è già espressa la giurisprudenza con diverse pronunce (ex plurimis cfr Cass. 25 maggio 1998 n. 5193).

Al conduttore di immobile, invece, non è consentito astenersi dal versare o determinare unilateralmente il canone in virtù di una diminuzione del godimento del bene. Infatti la possibilità di sospensione totale o parziale dell’obbligo di adempimento del conduttore è prevista dall’art. 1460 c.c. solo quando venga a mancare completamente la prestazione di controparte. con la conseguenza che, pena la risoluzione del contratto, per il conduttore si pone l'obbligo di previamente esperire l'apposito giudizio per l'esatta determinazione del canone. Così si era già espressa la Cassazione con pronuncia n. 3411/1983.

 5) - Cass. Civ. 12.01.2006 n. 411 - Esercitabilità della prelazione sugli immobili degli enti pubblici

In caso di alienazione del patrimonio di edilizia residenziale di proprietà degli enti pubblici territoriali, anche se con il sistema dei pubblici incanti, la cessione delle unità immobiliari deve avvenire con priorità assoluta in favore dei legittimi conduttori, che vantano un vero e proprio diritto di prelazione sull’immobile, anche se non assistito dal diritto di riscatto dell'immobile nei confronti dell'acquirente. In questi casi, il bando d'asta non è idoneo a perfezionare un'efficace "denuntiatio" e non esonera, perciò, l'alienante dall'onere di notificare al conduttore una vera e propria proposta di alienazione. Se questa formalità non viene osservata, e si procede all'espletamento della procedura di vendita per pubblici incanti con aggiudicazione dell'immobile nei confronti di un terzo, il conduttore può esercitare l'azione per il riconoscimento del suo diritto di prelazione sull'immobile aggiudicato e l'ottenimento della condanna dell'ente pubblico al trasferimento della proprietà dello stesso in suo favore.
 

 6) - Cass. Civ.30.10.2007 n. 22886 - Legittimo il recesso del conduttore se la cosa locata non è in regola con la normativa sicurezza

E' legittimo il recesso anticipato del conduttore con riferimento ad un contratto di locazione, laddove la cosa locata non sia in regola con la normativa in tema di sicurezza; è irrilevante che il conduttore fosse a conoscenza delle suddette irregolarità, perché trattandosi di norme imperative non possono essere derogate dalle parti [fonte altalex.com]

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