News giurisprudenziali - Locatore - Cass. Civ. 15.12.2003 n. 19181 - Obbligo di pagamento del canone del conduttore fino alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
- Cass. Civ. n. 5600/2004 – Rifiuto del locatore di riconsegna della cosa locata.
- Cass. Civ. 01.04.2004 n. 6385 – Responsabilità da cose in custodia del locatore.
- Cass. Civ. 07.02.2006 n. 2531 - Obbligo del locatore di garanzie per molestie nei confronti del conduttore
- Cass. Civ. 11.04.2006 n. 8409 - Obbligo del locatore di procurare il certificato di abitabilità
1) - Cass. Civ. 15.12.2003 n. 19181 - Obbligo di pagamento del canone del conduttore fino alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
Fatta salva la possibilità di sospendere la corresponsione del canone ex art. 1460 c.c., l’obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione al locatore, non viene meno fino a quando non intervenga la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore. Solo dopo tale pronuncia , infatti, il conduttore potrà richiedere la restituzione dei canoni versati – con decorrenza dal momento in cui ha avuto inizio l’inadempimento - venendo infatti a crearsi una situazione di ripetizione dell’indebito, essendo stata accertata la mancanza della prestazione corrispettiva da parte del locatore. Tutto ciò vale a meno che il conduttore non abbia nel frattempo detenuto la cosa locata e ne abbia goduto.
Giurisprudenza Conforme: un caso simile è trattato dalla Cass. Civ. 05.05.1982 n. 2821.
2) - Cass. Civ. n. 5600/2004 – Rifiuto del locatore di riconsegna della cosa locata.
Con sentenza del 19 marzo 2004 n. 5600, la Cassazione ha stabilito che l’art. 1590 c.c. – che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell’immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino – vada coordinato con il disposto dell’art.1227, comma 2, c.c., per effetto del quale , in base alle regole dell’ordinaria diligenza, il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur non essendo tenuto ad una attività straordinaria e gravosa; ne consegue che, in caso di locazione, appunto, il locatore non possa rifiutare l’offerta di riconsegna della cosa locata, ma può solamente pretendere il risarcimento del danno causato all’immobile, ossia delle spese necessarie per la rimessione in pristino dello stesso, nonché la corresponsione dei canoni che avrebbe percepito nel periodo di tempo occorrente alle opere: tutto ciò nel caso in cui il danno cagionato sia derivato dall’inadempimento dell’obbligo del conduttore di provvedere alle opere di ordinaria manutenzione.
Precedentemente la Cassazione n. 16685/02 aveva operato una distinzione: nel caso in cui la cosa locata sia deteriorata a causa dell’omissione di adempiere all’obbligo di compiere opere di piccola manutenzione da parte del conduttore, il rifiuto del locatore di ricevere la cosa locata è illegittimo, atteso che è obbligo del locatore stesso, al fine di non aggravare il danno, compiere quelle piccole opere necessarie al ripristino dello status quo ante; nell’ipotesi, invece, in cui il deterioramento della cosa locata sia dovuto alle innovazioni e/o trasformazioni operate dal conduttore, il locatore può legittimamente rifiutare la riconsegna della cosa locata nello stato in cui viene offerta.
3) - Cass. Civ. 1 aprile 2004 n. 6385 – Responsabilità da cose in custodia del locatore.
Sempre in tema di locazioni, poi, nell’ottica della responsabilità ex art. 2051 c.c., il proprietario-locatore resta custode esclusivamente di tutte quelle cose che non passano nella disponibilità del conduttore, cioè le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati, sui quali il conduttore non ha la possibilità di intervenire. Tra questi impianti vanno ricompresi anche tutti gli impianti idrici e sanitari per operare sui quali è necessario intervenire sulle strutture murarie.
4) - Cass. Civ. 07.02.2006 n. 2531
Obbligo del locatore di garanzie per molestie nei confronti del conduttore La sentenza definisce la molestia di diritto, per la quale è stabilito l'obbligo di garanzia del locatore: essa si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento del conduttore, mentre non si ha molestia di diritto se la pretesa del terzo riguarda altre autonome situazioni di godimento dello stesso conduttore, non giustificate dalla specifica detenzione derivante dal contratto di locazione (nella specie, un’area scoperta attigua all’immobile locato ma non oggetto del contratto).
5) - Cass.Civ. 11.04.2006 n. 8409
L'obbligo del locatore di procurare il certificato di abitabilità al conduttore
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8409 dell'11 aprile 2006, ha precisato che nelle obbligazioni del locatore vi rientra anche quella di procurare al conduttore il certificato di abitabilità dell’immobile.
Detto obbligo sussiste – salvo patto contrario – sia nel caso in cui l’immobile sia destinato ad uso abitativo, sia nel caso venga adibito ad uso commerciale o anche ad uso di deposito.
Qualora tale certificato non sia ottenibile, si ha una situazione di grave inadempimento del locatore, a fronte della quale il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
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