News giurisprudenziali - Mediazione in generale

1. Cass. civ. 02.08.2001 n. 10606  Causalità della mediazione nella conclusione dell’affare
2. Cass. civ. 06.09.2001 n. 11467 Diritto alla provvigione e conclusione dell’affare
3. Cass. civ. 08.03.2002, n. 3437 – Pluralità di mediatori per il medesimo affare
4. Cass. civ. 18.07.2003  n. 11247 – Società di mediazione: iscrizione nell’albo del legale rappresentante ai fini della provvigione
5. Cass. civ. 24.10.2003, n. 16009 – Dovere di informazione del mediatore e responsabilità per omessa od inesatta informazione
6. Cass. civ. 26.10.2004, n. 20749 – Nessuna provvigione è dovuta senza l’iscrizione al ruolo mediatori
7. Cass. civ. 06.08.2004, n. 15200 Mediazione finanziaria: validità dell’accordo sulla provvigione a percentuale rispetto al credito utilizzato
8. Cass. civ. 06.08.2004, n. 15161 Anche la conclusione del preliminare dà diritto alla provvigione
9. Cass. civ. 18.01.2006 n. 822 – Dovere di informazione: esclusione delle indagini catastali ed ipotecarie
10. Cass. Civ. 25040/2009 - Risoluzione del contratto preliminare per assenza del certificato di agibilità

1) - Cassazione 02.08.2001 n° 10606
Causalità della mediazione nella conclusione dell’affare

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dello stesso svolta, e, pur non essendo richiesto che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, è tuttavia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell'affare - la "messa in relazione" da parte del mediatore costituisca pur sempre l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare, (Nella, specie la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva escluso il diritto a provvigione in un caso in cui una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore era stata interrotta senza conclusione dell'affare, e la ripresa delle trattative era intervenuta successivamente, per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate).

 

2) - Cass. Civ. 06.09.2001 n° 11467
Diritto alla provvigione e conclusione dell’affare

L'affare, la cui conclusione per effetto dell'intervento del mediatore genera il diritto di quest'ultimo alla provvigione, deve intendersi in senso generico ed empirico, come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. Condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. (Nella specie, il mediatore aveva messo in contatto due società per la vendita di un immobile, successivamente detto bene era stato venduto ad una terza società, che lo aveva poi concesso in leasing alla prima aspirante compratrice. Il giudice del merito ha ritenuto insussistente il diritto del mediatore alla provvigione, non ravvisando dell'identità tra l'affare intermediato e quello concluso, essendo irrilevante che la prima società avesse la disponibilità dell'immobile, traendo questa origine da locazione finanziaria; la S.C., in applicazione del suesposto principio ha confermato detta decisione).
 

3) - Cass. civ. 08.03.2002, n. 3437 – Pluralità di mediatori per il medesimo affare

Posto che né il codice civile né la legge speciale 3 febbraio 1989, n. 39 prevedono l'incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare, l'affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante revoca dell'incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell'ipotesi in cui l'affare sia concluso in dipendenza dell'attività svolta da entrambi i mediatori, la parziarietà dal lato attivo dell'obbligazione relativa alla provvigione (avendo ciascun mediatore diritto al pagamento di una quota di essa in proporzione all'entità e all'importanza dell'opera prestata), fermo restando che ciascuno di essi, essendo singolarmente tenuto agli obblighi specifici di informazione, di comunicazione e di avviso nei confronti del soggetto intermediato, risponde per la totalità dei danni cagionati dalle colpevoli sue omissioni.
 

4) - Cass. civ. 18.07.2003 n° 11247
Società di mediazione: iscrizione nell’albo del legale rappresentante ai fini della provvigione

In tema di mediazione, l'art. 8 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 commina una sanzione amministrativa a carico di chi eserciti tale attività in assenza di iscrizione nel ruolo e prevede in tal caso l'obbligo di restituzione delle provvigioni pagate, con conseguente nullità di ogni diversa pattuizione, mentre l'art. 11 del relativo regolamento di attuazione n. 452 del 1990 dispone che, qualora l'attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dal legale rappresentante, il quale, se non iscritto per conto della società stessa, non può esercitare attività mediatoria. Ne consegue che è nullo per contrarietà a norma imperativa il contratto di mediazione stipulato con il legale rappresentante di una società non iscritto nell'albo dei mediatori.
 

5) - Cass. civ. 24.10.2003, n. 16009
Dovere di informazione del mediatore e responsabilità per omessa od inesatta informazione

L'art. 1759, comma primo, codice civile - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 - che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza ( art. 2 ), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso ( art. 6 ) -. Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione ( che si dipana in ambito contrattuale ), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica ( come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie ) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.

6) - Cass. civ. 26.10.2004, n. 20749 – Nessuna provvigione è dovuta senza l’iscrizione al ruolo mediatori

Ai fini del riconoscimento del diritto al compenso in favore di chi assume di avere svolto attività di mediatore, la prova dell'iscrizione nel relativo ruolo costituisce una condizione dell'azione la cui sussistenza deve essere provata in giudizio da chi agisce per il pagamento della provvigione, mentre l'eccezione di nullità del contratto per la mancanza di tale iscrizione costituisce un'eccezione in senso lato rilevabile dal giudice d'ufficio e non soggetta al divieto di ius novorum in appello sancito dall'art. 345 cod.proc.civ.
 

7) Cass. civ., sez. III, 06-08-2004, n. 15200 – Mediazione finanziaria: validità dell’accordo sulla provvigione a percentuale rispetto al credito utilizzato

Non è affetto da invalidità per illiceità della causa il contratto di mediazione finanziaria che preveda la corresponsione di un compenso al mediatore in misura percentuale rispetto al credito utilizzato (principio affermato dalla S.C. con riferimento ad un accordo di mediazione finanziaria relativa ad un contratto con un ente pubblico stipulato a licitazione privata, in relazione al quale è stata altresì riaffermata l'ammissibilità di un'attività mediatizia a favore del partecipante).
 

8) - Cass. civ., sez. III, 06-08-2004, n. 15161 
Anche la conclusione del preliminare dà diritto alla provvigione

In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita, validamente concluso e rivestito del prescritto requisito di forma scritta, ove richiesto 'ad substantiam', deve considerarsi "atto conclusivo dell'affare", idoneo, per l'effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in contrario, spieghi influenza la circostanza che al preliminare non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo. Inoltre, qualora il contratto preliminare preveda che il definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione sorge alla data della stipula del preliminare, non a quella coincidente con il termine finale di efficacia e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere, poichè detta facoltà integra, sostanzialmente, una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla provvigione.

9) - Cass. civ. 18.01.2006 n. 822
Dovere di informazione: esclusione delle indagini catastali ed ipotecarie

Il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione delle parti, che comprende l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore, in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla legge n° 39 del 1989.

E' quanto stabilito dalla Terza Sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 822 del 18 gennaio 2006.

La Suprema Corte ha, altresì, precisato che, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie, atte ad accertare la libertà dell’immobile da pesi e vincoli (sull’argomento cfr anche Cass. Civ. nn. 7630/2002, 16009/2003, 13767/2004).
 

10) - Cass. Civ. 25040/2009 - Risoluzione del contratto preliminare per assenza del certificato di agibilità

Con la pronuncia in esame la Suprema Corte ha precisato che la conclusione del contratto preliminare con la clausola che il bene viene venduto “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, attesa la sua estrema genericità, non equivale a rinuncia da parte del promissario acquirente all’abitabilità.

In questo caso, il promissario acquirente può risolvere il contratto: in parte motiva precisa infatti la Corte che nelle vendite immobiliari il certificato di agibilità è essenziale dal momento che viene in rilievo l'interesse dell'acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto.

Ne consegue, che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di procedere all'acquisto.
 

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