News giurisprudenziali - Obblighi del mediatore
- Cass. civ. 08.03.2002, n. 3437 – Pluralità di mediatori per il medesimo affare
- Cass. civ. 24.10.2003, n. 16009 – Dovere di informazione del mediatore e responsabilità per omessa od inesatta informazione
- Cass. civ. 18.01.2006 n. 822 – Dovere di informazione: esclusione delle indagini catastali ed ipotecarie
1) - Cass. civ. 08.03.2002, n. 3437 – Pluralità di mediatori per il medesimo affare
Posto che né il codice civile né la legge speciale 3 febbraio 1989, n. 39 prevedono l'incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare, l'affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante revoca dell'incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell'ipotesi in cui l'affare sia concluso in dipendenza dell'attività svolta da entrambi i mediatori, la parziarietà dal lato attivo dell'obbligazione relativa alla provvigione (avendo ciascun mediatore diritto al pagamento di una quota di essa in proporzione all'entità e all'importanza dell'opera prestata), fermo restando che ciascuno di essi, essendo singolarmente tenuto agli obblighi specifici di informazione, di comunicazione e di avviso nei confronti del soggetto intermediato, risponde per la totalità dei danni cagionati dalle colpevoli sue omissioni.
2) - Cass. civ. 24.10.2003, n. 16009
Dovere di informazione del mediatore e responsabilità per omessa od inesatta informazione
L'art. 1759, comma primo, codice civile - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 - che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza ( art. 2 ), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso ( art. 6 ) -. Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione ( che si dipana in ambito contrattuale ), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica ( come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie ) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.
3) - Cass. civ. 18.01.2006 n. 822
Dovere di informazione: esclusione delle indagini catastali ed ipotecarie
Il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione delle parti, che comprende l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore, in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla legge n° 39 del 1989.
E' quanto stabilito dalla Terza Sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 822 del 18 gennaio 2006.
La Suprema Corte ha, altresì, precisato che, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie, atte ad accertare la libertà dell’immobile da pesi e vincoli (sull’argomento cfr anche Cass. Civ. nn. 7630/2002, 16009/2003, 13767/2004).
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