News giurisprudenziali -Locazione di immobili ad uso
diverso da quello abitativo - Cass. Civ. 05.12.2003 n. 18648 - Locazione ad uso non abitativo: spettanza della prelazione in caso di vendita a terzi.
- Cass. Civ. n. 3418/2004 – Recesso dal contratto anzitempo per “gravi motivi”.
- Cass. Civ. 27.02.2004 n. 3973 - Sub-locazione di immobile ad uso non abitativo: risoluzione.
- Cass. Civ. n. 22129/04 – Locazione di immobili commerciali.
- Cass. Civ. 12.01.2006 n. 410 - Prelazione e riscatto
1) - Cass. Civ. 05.12.2003 n. 18648 - Locazione ad uso non abitativo: spettanza della prelazione in caso di vendita a terzi.
In tema di locazioni di immobili ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile locato, non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto previsto negli artt. 38-39 L. 392/78, mancando l’imprescindibile requisito dell’identità dell’immobile locato con quello venduto.
Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ. 21.10.1998 n.10431.
2) – Cass. Civ. n. 3418/2004 – Recesso dal contratto anzitempo per “gravi motivi”.
In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 27, ultimo comma della l. 392/78, prevede che ove sussistano “gravi motivi”, sia consentito al conduttore recedere dal contratto anzitempo. La Cass. n.3418/2004 ha chiarito che detti motivi debbano essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locatizio. In conseguenza di ciò la Suprema Corte ha ricompresso entro detti ambiti anche la fattispecie costituita da un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’impresa conduttrice) oggettivamente imprevedibile e che imponendo un ampliamento o una riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere oltremodo difficoltoso il permanere del rapporto di locazione.
Concordemente sul punto si era già espressa la Cass. n. 10980/96.
3) – Cass. Civ. 27.02.2004 n. 3973 - Sub-locazione di immobile ad uso non abitativo: risoluzione.
Nei contratti di locazione di immobile adibito ad uso diverso di quello abitativo, costituisce grave inadempimento e, quindi, causa di risoluzione del contratto, il fatto che il conduttore abbia ceduto l’uso dell’immobile locato ad un terzo, senza il previo consenso del locatore, non costituendo causa giustificativa di tale cessione il trasferimento di un ramo dell’azienda del conduttore ad altra sede.
Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ. 07.01.2002 n.112;
Giurisprudenza Contraria: Cass. Civ. 02.08.2000 n.10124
Sulla questione si veda anche Cass. Civ. 28.11.1994 n.10157 : ” il giudice di merito, chiamato a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello locativo, per inadempimento consistente nell'avvenuta sublocazione dello stesso, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione realizzi di per sé un inadempimento, bensì ha il dovere di preliminarmente accertare se tra le parti sia stato pattuito un divieto di sublocazione e, solo in caso positivo, verificare la sussistenza di un inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto.”
4) - Cass. Civ. n. 22129/04 – Locazione di immobili commerciali.
In tema di Locazione di immobili commerciali, individuati dall’ art. 27 l. 392/78, la previsione di un termine di durata del contratto superiore alla minima prevista dalla legge, non esclude affatto l’applicabilità del successivo art. 28 relativo alla disciplina del rinnovo del contratto di locazione.
Tutto ciò vale a prescindere dal fatto che la durata inizialmente concordata contrattualmente sia uguale i superiore ai 12 anni (ossia la somma della durata minima legale iniziale e e quella minima di rinnovo).
Così hanno stabilito i Giudici della Suprema Corte con sentenza Cass. n. 22129/04.
5) -Cass. Civ. 12.01.2006 n. 410
Prelazione e riscatto Come la prelazione agraria, anche la prelazione urbana prevista a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitazione che sia stato pretermesso nel caso di vendita del bene locato ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia. Ne consegue che la pronuncia, che decide sull’esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento, e che il diritto di riscatto, una volta esercitato, non si trasferisce al successivo cessionario del contratto di locazione.
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