News giurisprudenziali - Parti Comuni

1. Cass. 16097/03 - Muro perimetrale: diritto del singolo condomino ad apportarvi modificazioni a sé utili.
2. Trib. Roma 09.12.2003 Infiltrazioni: richiesta di risarcimento del danno esistenziale.
3. Cass. 19088/03 - Accesso alla proprietà esclusiva.
4. Cass. 1004/04 - Innovazioni vietate ex art. 1120, II comma, c.c.
5. Cass. 3640/04 - Occupazione abusiva del cortile condominiale.
6. Cass. 17397/04 - Delibera di attribuzione della parte comune ad un solo condomino: invalida
7. Cass. 17397/04 – Le comune proprietà delle parti condominiali si deduce dal primo atto costitutivo
8. Cass. 13600/04 – Uso della parte comune da parte del singolo condomino.
9. Cass. 18131/04 - Locale sottotetto: parte comune?
10. Cass. Civ. 19.11.2004 n. 21902 – Il maggior uso del singolo condomino sulla cosa comune.
11. Cass. Civ. SS.UU. 30.07.2007 n. 16794 - Chi trasforma le soffitte in appartamenti deve pagare l'indennità di sopraelevazione
12. Cass. Civ. 31.01.2008 n. 2305 - La costituzione del supercondominio e la nomina dell'amministratore
     

1) - Cass. Civ. 27.10.2003 n.16097 - Muro perimetrale: diritto del singolo condomino ad apportarvi modificazioni a sé utili.

Per il principio di comproprietà dell’intero muro perimetrale dell’edificio condominiale, il singolo condomino è legittimato ad apportarvi modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri condomini, a condizione che 1) non venga limitato il diritto all’uso del muro degli altri condomini; 2) non ne venga alterata la normale destinazione; 3) tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio.
Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ. 26.03.2002, n.4314; Cass.Civ. 18.02.1998 n.1708.



 

2) - Trib. Roma 09.12.2003 -Infiltrazioni: richiesta di risarcimento del danno esistenziale.

La riduzione della qualità della vita del condomino proprietario dell’unità immobiliare sottostante la terrazza condominiale da cui provengano infiltrazioni d’acqua, è causa giustificativa della domanda al condominio di risarcimento del danno esistenziale patito per il lasso di tempo in cui le infiltrazioni sono persistite.
Trattasi, infatti, di danno non patrimoniale, incidente sulla sfera personale dell’individuo: sul riposo e sulle occupazioni quotidiane svolte all’interno dell’abitazione, diritti tutelati dagli art. 2 e 32 della Costituzione.
Giurisprudenza Conforme sul danno esistenziale: App. Milano, 14.02.2003; Trib. Roma 17.04.2002 e Trib. Milano 18.03.2002.



 

3) - Cass. Civ. 12.12.2003 n. 19088 - Accesso alla proprietà esclusiva.

In tema di condominio, nel caso che il cortile serva di accesso alla sola proprietà di uno dei condomini, non esclude che il cortile stesso abbia natura condominiale, derivante dalla sua funzione di dare aria e luce agli appartamenti che prospettano sullo stesso.


 

4) - Cass. Civ. 22.01.2004 n. 1004 - Innovazioni vietate ex art. 1120, II comma, c.c.

L’aumento negli ultimi anni delle famiglie che posseggono la seconda vettura ha di fatto visto crescere il numero delle cause relative all’assegnazione dei posti auto nelle aree condominiali. Recentemente, con sentenza del 22 gennaio 2004 n.01004, la Cassazione è intervenuta sul tema, configurando quale innovazione vietata ex art.1120 c.c. – e quindi nulla – l’assegnazione nominativa da parte dell’assemblea del Condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda vettura. La nullità si deve al fatto che una siffatta delibera, da un lato sottrae di fatto il diritto di utilizzazione del bene comune a coloro che non possiedono una seconda vettura, dall’altro lato fa sì che il condominio che usi il cortile comune con animo domini, possa acquistarne la relativa proprietà per usucapione ai danni ancora una volta dei condomini che non hanno una seconda auto. Quanto deciso è conforme all’orientamento già intrapreso con sentenza Cass. n.6673 del 9.12.1988.

 

5) - Cass. Civ. 24.02.2004 n. 3640 - Occupazione abusiva del cortile condominiale.

Il condomino che mantiene parcheggiata per lunghi periodi di tempo la propria auto in uno spazio condominiale come il cortile, manifesta la volontà di possedere il bene in maniera esclusiva, trattandosi di occupazione stabile di uno spazio comune, andando ben oltre, quindi, a quanto consentito dall’art. 1102. Una tal condotta infatti, impedisce agli altri condomini di usufruire parimenti dello spazio comune.
Giurisprudenza Conforme: Cass. Civ. 05.09.1994 e Cass. Civ. 15.07.1995.
 

6) – Cass. Civ. 30.08.2004 n. 17397 Delibera di attribuzione della parte comune ad un solo condomino: invalida.

Sempre la Corte di Cassazione, con pronuncia n. 17397 del 30 Agosto 2004, in tema di uso di parti comuni, ha stabilito che poiché la proprietà comune (e quindi comproprietà) dei locali di portineria e di alloggio del portiere presenti in condominio, è presunzione prevista dalla legge - a meno che il contrario non risulti dal titolo –, una delibera dell’assemblea dei condomini presa a maggioranza che disponga di una cosa comune a favore di un singolo condomino – senza che si accerti a suo favore l’esistenza di un titolo contrario – è invalida perché esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 c.c..
Una delibera di tal contenuto, infatti, può essere assunta dall’assemblea solamente con l’unanimità dei condomini (e pertanto non dei soli presenti in assemblea), mediante, quindi, una decisione di natura contrattuale.

 

7) - Cass. Civ. 30.08.2004 n. 17397 – Le comune proprietà delle parti condominiali si deduce dal primo atto costitutivo 

Ancora in occasione della medesima pronuncia, i Supremi giudici, hanno chiarito che per verificare la sussistenza o meno di un titolo contrario alla presunzione di proprietà comune su una delle parti dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c., occorre far riferimento all’atto costitutivo del condominio, ossia al primo atto di trasferimento di proprietà dall’originario unico proprietario al primo acquirente di unità immobiliare. In detto atto, essendo fonte comune dei rispettivi diritti delle parti, sono determinati anche l’estensione ed i limiti dei diritti del singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio.
In tal maniera, ove in un atto di acquisto risulti chiaramente l’attestazione di proprietà di un singolo condomino su di un bene che per legge (art. 1117 c.c. citato) sarebbe comune, la presunzione di comproprietà viene definitivamente meno.
Viceversa, qualora il bene nasca di proprietà comune, a nulla varrà la disposizione del singolo condomino – anche di una delibera assembleare presa a maggioranza  - tesa ad attribuirne la proprietà ad un terzo. Ciò sarà possibile con una nuova convenzione presa con la volontà di tutti in partecipanti al condominio.


 

8) - Cass. Civ. 21.07.2004 n. 13600 – Uso della parte comune da parte del singolo condomino. 

Un caso analogo è stato sottoposto al giudizio della Cassazione , la quale ha stabilito che l’uso particolare del cortile condominiale – parte comune – da parte di un singolo condomino è legittimo purché soddisfi due condizioni: 1) il manufatto realizzato non deve alterare  l’utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini; 2) il manufatto non deve escludere  per gli altri la possibilità di fare del cortile medesimo un analogo uso particolare.

Nel caso di specie, in rispetto dei principi poc’anzi enunciati, è stato dichiarata illegittima la realizzazione nel cortile comune, di un vano scale che consentisse ex novo un accesso al seminterrato di proprietà di un singolo condomino. L’opera realizzata, infatti, data la sua conformazione e dimensioni, veniva a compromettere l’uso ed il godimento del cortile così come fino ad allora esercitati dagli altri condomini (Cass. 21 luglio 2004 n. 13600).

 

9) – Cass. Civ. 09.09.2004 n. 18131 – Locale sottotetto: parte comune?

Con pronuncia n. 18131 del 9 settembre 2004, la Cassazione si è occupata di definire i criteri in base ai quali il locale sottotetto vada considerato parte comune al condominio o pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano. Ricorre quest’ultimo caso allorquando il sottotetto rivesta la sola funzione di isolare l’appartamento sottostante proteggendolo dal freddo, dal caldo e dalle conseguenze delle avverse condizioni atmosferiche.
Quando invece il sottotetto presenti le caratteristiche di vano autonomo, allora la proprietà del locale si determina in base al titolo. In carenza di detto titolo, non essendo il sottotetto ricompresso nell’elenco delle parti comuni ex art. 1117, il locale sarà di proprietà condominiale solamente nel caso in cui per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.
Sul punto ex plurimis cfr anche Cass. n. 18091/02 e Cass. n.8968/02.

10) Cass. Civ. 19.11.2004 n. 21902 – Il maggior uso del singolo condomino sulla cosa comune.

Con pronuncia n. 21902 del 19 novembre 2004, la Cassazione ha stabilito che il condomino proprietario di un bar non possa utilizzare un locale condominiale sito ad uso gabinetto a favore dell’utenza del bar.
Ciò perché, se è vero che l’art. 1102 stabilisce che il singolo condomino possa utilizzare della cosa comune anche in modo particolare e più intenso. Tuttavia in tal caso l’utilizzo del singolo, oltre a non poter venire a modificare la destinazione della parte comune, non deve venire a comprimere il pari diritto che gli altri comproprietari hanno sulla stessa.
E’ corretta pertanto la decisione dei Supremi giudici, atteso che l’utilizzo del locale comune da parte degli avventori del bar verrebbe ad alterare eccessivamente il rapporto di equilibrio tra i diritti dei vari comproprietari.

Ancora in tema di uso da parte del singolo condomino del bene comune, la Suprema Corte (Cass. n. 21901/04), che stante la specialità della disciplina della comunione non valgano in tal campo le norme relative all’accessione (art. 934 c.c. e ss.)
Ne consegue, nel caso di specie, che ove un singolo comunista abbia provveduto a costruire sul suolo comune, tal costruzione dovrà essere considerata alla stregua di innovazione atteso che l’azione è di per sé idonea ad apportare modifica strutturali (nel caso di specie era stata aggiunta una rampa ad una scala già esistente).
 

11) Cass. Civ. SS.UU. 30.07.2007 n. 16794 - In tema di condominio, chi trasforma le soffitte in appartamenti deve pagare l'indennità di sopraelevazione

Componendo un contrasto di giurisprudenza, le Sezioni Unite hanno statuito che l’indennità di sopraelevazione, di cui all’art. 1127 cod. civ., è dovuta, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l’ultimo piano, indipendentemente dall’entità dell’innalzamento stesso. Quel che conta è che vi sta stato un aumento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato.
 

12) Cass. Civ. 31.01.2008 n. 2305 - La costituzione del supercondominio e la nomina dell'amministratore

Come la particolare comunione regolata dall'art. 1117 ss. c.c., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario d'un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero ancora quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine. (Cass. 4.10.04 n. 19829, 10.9.04 n. 18226, 19.2.04 n. 3257, 5.10.83 n. 5794, 18.1.82 n. 319, 18.12.78 n. 6073, 3.1.77 n. 1), così anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria e/o per l'alloggio del portiere, ecc.) legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. 18.4.05 n. 8066, 3.10.03 n. 14791, 7.7.00 n. 9096, 8.8.96 n. 7286). In tal caso, i comunisti debbono nominare un amministratore che dei detti beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini, assicuri la gestione, in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati, il provvedimento dell'autorità giudiziaria ex art. 1129, primo comma, secondo periodo, c.c..
[ fonte Altalex.com]

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