News giurisprudenziali - Regolamento di Condominio - Cass. 10523/03 – Potere vincolante del regolamento contrattuale non trascritto.
- Cass. 1021/04 - Interpretazione del giudice di merito.
- Cass. 1015/04 - Regolamento che permette espressamente di adibire l’unità immobiliare ad attività di ristorazione.
- Cass. 16240/03 -Violazione del divieto di destinare immobili di proprietà esclusiva a determinati usi
- Tribunale di Genova n.846/04 – Clausole regolamentari e contrattuali del regolamento.
- Cass. 1314/04 – Clausole regolamentari e contrattuali.
- Cass. Civ. 08.11.2004 n. 21287 – Modifiche apportabili al regolamento di condominio.
- Cass. Civ. 08.03.2006 n. 4920 - Destinazione dei locali esclusivi a fini diversi da quelli previsti dal regolamento contrattuale
- Cass. Civ. 3002/2010 - Regolamento contrattuale: divieti e limitazioni
1) - Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523 – Potere vincolante del regolamento contrattuale non trascritto.
Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva. Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto.
Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto.
Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato. Nelle intenzioni del legislatore, invece, la trascrizione, cui è finalizzato il menzionato registro.
Giurisprudenza Contraria: Cass. 26.01.1998 n. 714 in Foro It. 1999, I,217.
2) - Interpretazione del giudice di merito. - Cass. Civ. 22.01.2004 n. 1021
L’interpretazione del regolamento di condominio di natura contrattuale data dal giudice di merito, non è sindacabile in sede di giudizio di legittimità, allorché non rilevi violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici.
3) - Cass. Civ. 22.01.2004 n. 1015 - Regolamento che permette espressamente di adibire l’unità immobiliare ad attività di ristorazione.
Il regolamento che in una delle sue clausole consenta – anche in deroga ad altre clausole del medesimo regolamento – ad un condomino proprietario di una delle unità immobiliari site nel condominio, di adibire la stessa unità ad attività di ristorazione, costituisce una previsione più ampia della semplice assenza di divieto.
Una previsione come quella de qua, infatti, elimina immediatamente ogni possibile contestazione da parte degli altri condomini sulla liceità di un’operazione come quella che il regolamento espressamente consente.
Ciò, tuttavia , non può integrare un obbligo – di contenuto non definito ex ante - in capo agli altri condomini, di sopportare qualsiasi limitazione, anche alla proprietà individuale, che si dovesse rendere necessaria per l’attuazione della destinazione.
In particolare, la previsione del regolamento, non include anche il diritto del condomino preferito di installare canne fumarie necessarie ai locali di ristorazione, a qualsiasi condizione, con il solo rispetto delle disposizioni dell’art. 1065 c.c., anche entrando nelle proprietà individuali, ovvero anche sottraendo all’uso comune la canna per l’eliminazione delle immondizie
4) - Cass. Civ. 29.10.2003 n.16240. -Violazione del divieto di destinare immobili di proprietà esclusiva a determinati usi.
In ipotesi di violazione del divieto – contenuto nel regolamento contrattuale di condominio – di adibire a determinati usi I locali di proprietà esclusiva, il condominio può chiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario.
Ma solo nell’ipotesi di richiesta al colo conduttore, vi sarà litisconsorzio necessario col proprietario.
Viceversa, nel caso in cui il convenuto in giudizio sia il solo proprietario, non è necessario estendere il litisconsorzio anche al conduttore.
Giurisprudenza Conforme: Cass. Civ. 13.12.2001 n.15756.
5) - Tribunale di Genova n.846 del 23.02.2004 – Clausole regolamentari e contrattuali del regolamento.
Il Tribunale di Genova, con pronuncia del 23 febbraio 2004, n.846, s’è adeguato alla ormai unanime corrente giurisprudenziale che distingue, anche all’interno di un regolamento di origine contrattuale, possano coesistere clausole di natura contrattuale, appunto, ma anche altre clausole di natura regolamentare. La dottrina maggioritaria e la giurisprudenza individuano quale criterio distintivo tra i due tipi di clausole, il fatto che esse incidano (cl. contrattuali) o meno (cl. regolamentari) sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino. Nel caso di specie, il Giudice del merito ha riconosciuto natura regolamentare a quelle clausole che riguardano la modalità di utilizzazione e l’organizzazione delle cose e dei servizi comuni e non il diritto al godimento di essi (che incide nella sfera dei diritti soggettivi).
La distinzione tra clausole regolamentari e contrattuali è di particolare importanza, atteso che nel primo caso per la modifica delle stesse è richiesta la semplice maggioranza, mentre nel caso residuo, avendo la clausola contrattuale forza di legge tra le parti, è richiesta l’unanimità dei condomini. Dottrina minoritaria ritiene addirittura che, in questo secondo caso, nemmeno l’unanimità sia sufficiente, ma sia necessaria una nuova convenzione tra tutti i condomini, tesa a modificare la clausola di natura contrattuale.
6) -Cass. Civ. n.1314/2004 – Clausole regolamentari e contrattuali del regolamento di condominio.
Come già ricordato nella scorsa pubblicazione (maggio 2004), è ormai principio pacifico in dottrina e giurisprudenza che nel regolamento di condominio, pur se di origine contrattuale, possano convivere clausole di natura regolamentare a fianco di quelle contrattuali. Il criterio distintivo sta nella capacità delle singole clausole di incidere (cl. contrattuali) o meno (cl. regolamentari) nella sfera dei diritti soggettivi dei singoli condomini. Con sentenza n. 1314 del 26 gennaio 2004, la Suprema Corte ha stabilito che le clausole del regolamento che incidono sui diritti immobiliari dei singoli, o sulle loro proprietà esclusive, o sulle parti comuni, hanno natura contrattuale e, concernendo diritti immobiliari, per dette clausole è imposta la forma scritta ad substantiam . Di conseguenza, è da escludersi che la loro approvazione possa desumersi da comportamenti concludenti, quale la mancata impugnazione di una delibera assembleare che le abbia approvate.
Sempre di regolamento di condominio, ma sotto un’altra ottica giuridica, s’è occupata la Cassazione con la pronuncia n. 00023 del 7 gennaio 2004. Sono state ritenute legittime le restrizioni alle facoltà inerenti le proprietà esclusive contenute nel regolamento di condominio, purché tali restrizioni risultino chiare ed inequivocabili. Quando constino di tal doppia caratteristica le clausole regolamentari possono anche disporre restrizioni al godimento dei beni esclusivi, più rigide di quelle previste dal codice. Nel caso di specie, in tema di immissioni moleste il regolamento di condominio fissava criteri più severi di quanto disposto dall’art. 844 c.c. Ne consegue che la liceità o meno dell’immissione dev’essere valutata non in base ai criteri codicistici, ma a quelli, più severi, previsti dal regolamento di condominio.
7) – Cass. Civ. 08.11.2004 n. 21287 – Modifiche apportabili al regolamento di condominio. Qualora il regolamento di condominio, sia esso stato predisposto dall’originario unico proprietario e poi di volta in volta accettato da tutti gli acquirenti delle singole unità, sia esso il risultato di una volontà espressa in assemblea, può essere dalla stessa modificato (con la maggioranza prevista dall’art. 1136, II comma), solamente quando il regolamento si limiti a disciplinare in materia uso e modalità di godimento delle parti comuni, di ripartizione delle spese e tutela del decoro. Ciò perché tali campi non esulano dall’ambito delle attribuzioni previste dal codice in capo all’assemblea. Questa infatti non può venire a modificare (se non con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio) il regolamento – o meglio, quelle clausole dello stesso – che venga ad incidere sui diritti dei condomini alterando la misura del godimento che ciascun condomino ha sulle parti comuni in ragione della propria quota, a vantaggio di alcuni ed a pregiudizio di altri.
Così, confermando l’unanime orientamento giurisprudenziale, si è espressa la Suprema Corte con sentenza n. 21287 del 08.11.2004.
8) - Cass. Civ. 08.03.2006 n. 4920 - Destinazione dei locali esclusivi a fini diversi da quelli previsti dal regolamento contrattuale
In tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4920 dell’8 marzo 2006, precisando che nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all'esistenza e alla validità del regolamento: infatti, le limitazioni all'uso delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominio, in quanto costituiscono oneri reali o servitù reciproche afferiscono immediatamente alla cosa.
9) Cass. Civ. 3002/2010 - Regolamento contrattuale: divieti e limitazioni
I divieti e le limitazioni al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini contenuti in un regolamento avente natura contrattuale, devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata o, comunque, desumibile in modo non equivoco dall'atto stesso. In questo senso è possibile individuare i divieti e le limitazioni sia mediante la elencazione delle attività vietate, sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare.
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