News giurisprudenziali - Ripartizione spese

1. Cass. Civ. 15.07.2003 n. 11029 – Terrazze e solai: criteri di ripartizione delle spese.
2. Trib. Napoli 27.01.2004 – Vendita parziale di unità immobiliare: solidarietà passiva tra acquirente e venditore ?
3. Cass. Civ. 25.03.2004 n. 5975 – Ripartizione spese di ascensore
4. Cass. Civ. n. 10805/2004 – Criterio di ripartizione per la sostituzione della caldaia
5. Cass. Civ. n. 12013/2004 – Momento della nascita dell’obbligo a concorrere alle spese di conservazione.
6. Cass.Civ. n. 5975/04 – Ripartizione spese manutenzione e ricostruzione ascensore
7. Cass. Civ. 5975/04 – Deroga ai criteri legali di ripartizione
8. Trib. Bologna n. 264 del 22.01.2004 – Nullità della delibera di deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese
9. Cass. Civ. 23345/2008 - La ripartizione delle spese condominiali tra acquirente e venditore

1) - Cass. Civ. 15.07.2003 n. 11029 – Terrazze e solai: criteri di ripartizione delle spese.

In tema di condominio, le terrazze, anche a livello, vengono equiparate ai lastrici solari, per cui le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione si applicano le disposizioni dell’art. 1126 c.c. (ripartizione in ragione di 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’uso esclusivo e per 2/3 a carico dei proprietari di piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico solare serva da copertura).
Diversamente, per la sola manutenzione e ricostruzione di solai e volte (ma non delle terrazze), si applica l’art. 1125 c.c.: ripartizione in parti uguali delle spese tra proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti.
Giurisprudenza conforme: Cass.Civ. 09.11.2001 n. 13858 in Arch. Loc, 2002, 286 e Cass. Civ. 15.04.1994 n. 3542 in Giur.It. 1995, I,I,1340 con nota di Cipolla.


 

2) - Trib. Napoli 27.01.2004 – Vendita parziale di unità immobiliare: solidarietà passiva tra acquirente e venditore ?

Nel caso invece di vendita parziale di unità immobiliare sita in condominio, l’acquirente della porzione di immobile, non è solidalmente responsabile con l’alienante per il pagamento degli oneri relativi all’intera unità, ma solamente a quelli inerenti alla sua porzione di proprietà. Infatti, secondo il Tribunale di Napoli, 27 gennaio 2004, non sussiste solidarietà passiva tra venditore ed acquirente per ciò che concerne il pagamento delle spese condominiali, visto che ciascun condomino è tenuto al pagamento delle stesse in relazione al solo valore delle unità immobiliari di rispettiva proprietà esclusiva. A riprova di ciò, sta il disposto dell’art. 63 disp. att. c.c., che prevede solo in via eccezionale la solidarietà passiva tra alienante ed acquirente, limitatamente al pagamento degli oneri condominiali relativi al solo anno corrente, al momento della cessione ed a quello precedente.
Non esistono precedenti giurisprudenziali sul punto, tuttavia le pronunce pregresse hanno sempre ribadito che, anche in assenza di adeguamento delle tabelle millesimali, il pagamento degli oneri condominiali, spetti all’effettivo proprietario dell’immobile (e quindi anche di porzione di esso).

 

3) – Cass. Civ. 25.03.2004 n. 5975 – Ripartizione spese di ascensore.

La Suprema Corte, con sentenza n. 5975 del 25 marzo 2004, ha confermato l’orientamento giurisprudenziale (ex plurimis cfr. Cass.civ.25.03.1999 n.2833) secondo il quale in base all’art.1124 c.c. le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell’ascensore, sono assimilate e soggette alla stessa disciplina.
Ne consegue che la clausola di regolamento condominiale convenzionale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione, ove sia tesa a modificare tale assimilazione legale tra scale ed ascensore, vada adeguatamente motivata.
Nell’ipotesi, invece di costruzione ex novo dell’ascensore, trova applicazione la disciplina prevista dall’art. 1123, 1° comma, c.c., per la ripartizione delle spese relative alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, così come aveva già disposto anche la Cass civ. 16.05.1991 n. 5479. Ne consegue che il riparto per le spese inerenti ai beni comuni è derogabile con atto negoziale e, quindi, anche con regolamento condominiale di natura convenzionale.
Pertanto va considerata legittima sia una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, sia quella che preveda l’esenzione totale o parziale dalla contribuzione a di uno o più condomini alle spese di manutenzione, ricostruzione ed installazione dell’ascensore. In tale ultima ipotesi si ha il superamento – per questa categoria di condomini - della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato.



 

4) - Cass. Civ. n. 10805/2004 – Criterio di ripartizione per la sostituzione della caldaia.

Infine i giudici della Suprema Corte hanno chiarito che per quanto concerne le spese di conservazione – nel caso specifico si trattava di sostituzione della caldaia – il criterio di ripartizione applicabile non può essere in proporzione all’uso (ex art. 1123, II comma, c.c.). Ne deriva che la ripartizione delle spese per la sostituzione della caldaia, va effettuata in base ai millesimi di proprietà e non secondo i millesimi di riscaldamento.
Tal normativa è derogabile solamente in via contrattuale, per il tramite di una convenzione che obblighi tutti i condomini. Infatti non rientra nelle competenze dell’assemblea dei condomini, quella di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese in contrasto con quelli previsti per legge. Una siffatta delibera configurerebbe, infatti, una lesione dei diritti del singolo condomino, venendo a mutare il valore riconosciuto alla parte di edificio di sua esclusiva proprietà. (Cass. n.1420/2004)

 

5) - Cass. Civ. n. 12013/2004 – Momento della nascita dell’obbligo a concorrere alle spese di conservazione.

L’obbligo dei singoli condomini di contribuire alle spese che si rendano necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, nasce al momento in cui si rende necessario provvedere all’esecuzione dei lavori e non quando il debito venga esattamente determinato. Per tal motivo la Cass. N. 12013/2004 ha stabilito che in caso di sentenza di condanna contro un condominio per inosservanza di detto obbligo di conservazione, il condomino creditore che voglia agire per il recupero del proprio credito così come accertato in sentenza (sia per il credito principale che per le spese processuali), deve agire nei confronti di chi era condomino al momento in cui è sorto l’obbligo di conservazione e non contro colui che tale qualità rivesta al momento in cui viene quantificato giudizialmente il credito.
Sulla medesima posizione si era espressa la Cass. n.6323/2004 confermando che l’obbligo per i condomini, di conservazione dei beni comuni nasce quando si renda necessario eseguire le relative opere : in forza di tal assunto, in caso di compravendita di immobile è tenuto al pagamento di dette spese colui che è condomino al momento in cui le opere si rendano necessarie e non chi lo è al momento in cui l’assemblea ne approva la spesa.
In conformità si confronti anche Cass. n.857/2000.
 

6) Cass. Civ. 5975/04 – Ripartizione spese manutenzione e ricostruzione ascensore

In tema di condominio, il precetto dell’art. 1124 c.c., relativamente alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale – ossia per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per metà in proporzione all’altezza dal suolo dei singoli piani – è applicabile analogicamente – avendo la medesima funzione – alle spese per la manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente.
Viceversa, in caso di installazione ex novo di ascensore la norma applicabile sarà quella prevista dall’art. 1123 c.c. che disciplina la ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Ciò è quanto hanno stabilito i Supremi Giudici con pronuncia n. 5975/2004.
Sul punto si era già espressa conformemente la Cass. Civ. 16 maggio 19991, n. 5479.
 

7) - Cass. Civ. 5975/04 – Deroga ai criteri legali di ripartizione

Riprendendo l’analisi del disposto dell’art. 1123 c.c., con la medesima pronuncia – Cass. 5975/04 – la Cassazione ha chiarito che detto articolo, nel consentire la deroga ai criteri legali di ripartizione, non pone limite alcuno alla volontà dei condomini. Di conseguenza è da considerarsi assolutamente legittima una clausola del regolamento di condominio che preveda espressamente l’esenzione del dovere di partecipazione alla spese condominiali per uno o più condomini.
Ove però si sia in presenza di una clausola siffatta, verrà di conseguenza superata la presunzione legale di comproprietà in capo al gruppo di condomini esonerati dalle spese, relativamente alla porzione di fabbricato per cui è prevista l’esenzione della spese. Concordemente si era già espressa la Cassazione. (Cass.  n. 6844/88 per quanto riguarda la possibilità di esenzione totale o parziale; Cass.  714/88 inerente al superamento della presunzione di comproprietà sulle parti comuni per il gruppo di condomini esentati dalla partecipazione alle spese).
 

8) - Trib. Bologna  n. 264 del 22.01.2004 – Nullità della delibera di deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese. 

Una delibera assembleare che deroghi ai criteri legali di ripartizione delle spese è affetta da nullità assoluta e pertanto impugnabile in qualsiasi momento, anche dopo la scadenza dei 30 giorni dalla conoscenza della delibera, prevista dall’art. 1137 c.c.
Infatti una delibera di tal portata verrebbe ad incidere sui diritti individuali dei singoli condomini venendo ad alterarne il valore della parte di edificio di loro esclusiva proprietà.
Per poter procedere alla deroga dei criteri legale è necessaria la sottoscrizione di una convenzione da parte di tutti i partecipanti al condominio.
Così si è pronunciato il Trib. Bologna  con sentenza n. 264 del 22.01.2004, adeguandosi al precedente orientamento giurisprudenziale accolto anche dalla Corte di cassazione (cfr Cass. n.3042/95; Cass. n. 7359/96).

9) - Cass. Civ. 23345/2008 - La ripartizione delle spese condominiali tra acquirente e venditore 

In tema di condominio di edifici, l'obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa.

Ne consegue che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attività di manutenzione e quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione.

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