Archivio dei tag Verona

DiAvv. Matteo Carcereri

Garante Privacy e trasferimenti di proprietà in condominio: basta la dichiarazione del notaio

Il Garante Privacy con la newsletter del 30.10.2017 ha precisato che “Il condomino può dare notizia all’amministratore di condominio dell’avvenuto trasferimento di un diritto, come nel caso della compravendita di un’unità immobiliare, oltre che tramite la trasmissione della copia autentica dell’atto di cessione, anche mediante la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché essa risulti provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale. Maggiori informazioni

DiAvv. Matteo Carcereri

Spese condominiali tra venditore e acquirente: il biennio di solidarietà si calcola dalla data di approvazione della spesa

La Cass. Civ. 7395/2017 ha chiarito che ai fini della corretta individuazione del biennio di solidarietà nel pagamento delle spese condominiali tra acquirente e venditore di immobile in condominio occorre far riferimento al periodo di esercizio che non necessariamente coincide con l’anno solare, nonostante la lettera dell’art. 63, IV comma, disp. att. c.c., faccia riferimento “all’anno in corso ed a quello precedente”. Maggiori informazioni

DiAvv. Matteo Carcereri

Cass. Civ. Sez. Unite n. 7756/2017 la disciplina ex art. 1669 c.c. si applica anche alle ristrutturazioni

Le Sezioni Unite con la pronuncia Cass. civ. Sez. Unite, 27-03-2017, n. 7756 hanno risolto il contrasto giurisprudenziale sorto tra le sezioni semplici, relativo all’applicabilità o meno della disciplina di cui all’art. 1669 c.c. in tema di gravi difetti nell’appalto, anche agli interventi di ristrutturazione e non solo di costruzione ex novo.

Le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto fornendo parere positivo all’applicabilità della disciplina dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. – e quindi in primo luogo della garanzia decennale ivi prevista – anche gli interventi di ristrutturazione edilizia e comunque, in genere, a tutti quegli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo. Maggiori informazioni

DiAvv. Matteo Carcereri

Cass. Civ. 9558/2017: valida la locazione di immobile abusivo se il conduttore ne era a conoscenza

Con la pronuncia in esame la Corte di Cassazione è tornata su principi già affermati in precedenza secondo cui il carattere “abusivo” di una costruzione concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982 ; Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982; id. Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 28/04/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 19190 del 15/12/2003; id. Sez. 3, Sentenza n. 22312 del 24/10/2007; id. Sez. 3, Sentenza n. 12983 del 27/05/2010; vedi Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11964 del 16/05/2013);

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DiAvv. Matteo Carcereri

Cassazione Civile, n. 8669/2017: nelle locazioni ad uso diverso, nulla la transazione tesa a mascherare l’aumento di canone

La Cassazione torna ad occuparsi della possibilità di provvedere mediante accordo transattivo raggiunto in corso di rapporto locatizio ad eludere le disposizioni di cui all’art. 79 L. 392/78.

Nel caso da cui trae spunto la sentenza in commento la parte locatrice aveva comunicato alla conduttrice una disdetta invalida (diniego di rinnovo alla prima scadenza) poiché “essendo priva dell’indicazione dell’attività che il locatore intendeva andare a svolgere nell’immobile in oggetto, doveva ritenersi generica, alla luce delle indicazioni della giurisprudenza di legittimità in ordine alla necessità che la disdetta si caratterizzi per la precisione del contenuto, senza limitarsi ad affermare che nell’immobile si intende svolgere un’attività non meglio specificata”.

Sulla scorta di ciò ritenendo quindi non operante la predetta disdetta, la Cassazione ha esaminato il successivo accordo transattivo raggiunto tra le parti in forza del quale a fronte della rinuncia della locatrice a far valere la disdetta, veniva previsto un sostanziale aumento del canone, ritenendolo nullo in quanto raggiunto in violazione del divieto di cui all’art. 32 L. 392/78 che come noto consente il solo “aggiornamento” del canone ma non il suo aumento.

La Cassazione, ha dapprima ricordato i precedenti arresti di legittimità che hanno affermato ad esempio, che “l’art. 79 cit., mentre mira ad evitare che, al momento della stipula del contratto, le parti eludano le norme imperative disposte dalla legge, non vieta che, al momento della cessazione del rapporto, esse addivengano ad una transazione sui relativi diritti (sentenza 10 giugno 2005, n. 12320, in materia di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; in argomento v. pure la sentenza 24 novembre 2007, n. 24458). Si è anche detto che l’art. 79 cit. non si estende agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che si trovi nel possesso del bene, per regolare le conseguenze di fatti sopravvenuti che incidono su situazioni patrimoniali disponibili (sentenze 31 gennaio 2006, n. 2148, e 17 maggio 2010, n. 11947). Così come si è riconosciuto che le parti possono definire in via transattiva la lite tra loro pendente sulla durata o altri aspetti dell’accordo (sentenza 25 febbraio 2008, n. 4714)”.

Nel caso di specie tuttavia la Corte di Cassazione ha escluso che la scrittura privata sottoscritta dalle parti potesse essere qualificata alla stregua di vera e propria transazione e ciò sulla base del fatto che comunque il diniego di rinnovo era inefficace e per cui non vi era alcuna “concessione” da parte della locatrice a fronte invece di un gravoso aumento di canone a carico della conduttrice. In sostanza la Corte ha ritenuto che con la scrittura privata in esame le parti non abbiano voluto un nuovo contratto ma semplicemente inteso proseguire il precedente semplicemente aumentandone il canone previsto contrattualmente e ciò quindi in violazione dell’espresso divieto previsto dall’art. 32 L. 392/78.

La Corte ha tuttavia ricordato comunque come invece “la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta) è legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale; ciò allo scopo di evitare che la suddetta clausola costituisca, appunto, un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32, circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta (v. la sentenza 3 febbraio 2011, n. 2553, l’ordinanza 17 maggio 2011, n. 10834, nonchè la sentenza 28 luglio 2014, n. 17061, tutte in linea con una pacifica e risalente giurisprudenza ribadita, ancor più di recente, dalla sentenza 11 ottobre 2016, n. 20384)”.

DiAvv. Matteo Carcereri

Il recupero del credito per spese condominiali da parte dell’amministratore di condominio

Un efficace recupero del credito in condominio

Consigli pratici per l’amministratore – I parte

Con la Riforma del condominio è stato ora dato all’amministratore un termine preciso entro il quale agire per il recupero delle spese condominiali.

Il nuovo art. 1129, IX comma, c.c. prevede ora che  “salva espressa dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Ciò sta a significare  per l’amministratore l’obbligo di attivarsi non semplicemente mediante diffida di pagamento ma giudizialmente, proprio poiché la norma richiama espressamente l’ingiunzione prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. che viene concessa dal Giudice come immediatamente esecutiva, nonostante opposizione.

1. La necessità dell’approvazione del riparto – Per la concessione della clausola di immediata esecutività del decreto ingiuntivo,  l’art. 63 disp.att. c.c. fa espresso riferimento allo “stato di ripartizione approvato dall’assemblea”.

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DiAvv. Matteo Carcereri

Il passaggio delle consegne dopo la Riforma del Condominio

L’art. 1129 c.c. è stato profondamente modificato dalla Legge di Riforma del Condominio.

Ora all’ottavo comma della norma in commento è esplicitamente previsto che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

La norma pur nella sua stringatezza, recepisce in parte quello che era l’ultimo orientamento giurisprudenziale prima della riforma, chiarisce alcuni importanti principi:

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DiAvv. Matteo Carcereri

L’irrogazione di sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio

Il legislatore della riforma ha messo ora a disposizione dell’amministratore un utile strumento coercitivo al fine di ottenere dai condomini il rispetto delle norme del regolamento condominiale.

L’art. 70 disp. att. c.c. prevede infatti ora la possibilità per l’assemblea  di “stabilire a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800”, nei confronti di coloro che violino i precetti del regolamento.

Ulteriore novità è rappresentata dall’adeguamento della somma erogabile: non più gli anacronistici euro 0,052 (le vecchie cento lire), ma una somma variabile fino ad euro 200 elevabile fino ad euro 800 in caso di recidiva. Maggiori informazioni